Située à moins de 8 km du centre de Paris et à seulement 1,8 km de la Porte d’Italie, Villejuif est une ville idéale à investir. C’est une commune du Val-de-Marne en Ile-de-France avec une population d’environ 56 500 habitants. Grâce à sa proximité avec Paris, cette ville constitue une base idéale pour vivre proche de la capitale sans en souffrir des prix élevés et du manque d’espace. Villejuif est également adjacent à Vitry-sur-Seine, Arcueil ou Ivry-sur-Seine. C’est la ville la plus importante de l’aire métropolitaine du Val-de-Bièvre.
We Jump vous invite à découvrir tous les types de bien en vente à Villejuif, ses quartiers et ses atouts. Vous pourrez ainsi réaliser un investissement immobilier locatif meublé en LMNP / LMP et ce, que vous soyez résident français ou expatrié !
Tendances immobilières et spécificités des quartiers villejuifois
Le marché de l’immobilier de Villejuif est tendu comme il ne l’a jamais été auparavant.
Sources : (1) Le Figaro Immobilier, (2) Insee.fr, (3) We Jump,
Sous l’influence de l’augmentation des prix au m² et grâce à sa localisation, de plus en plus de parisiens se déplacent de la capitale vers des villes plus abordables mais pratiques comme Villejuif. Cela ne fait que rendre le marché plus tendu.
Toutefois, grâce aux taux de crédit qui restent relativement bas et à différents leviers fiscaux et dispositifs tels que LMNP, il reste possible d’investir dans l’immobilier locatif à Villejuif.
Investir à Villejuif dans l’immobilier neuf en PINEL
Un des dispositifs très discuté est l’investissement locatif intermédiaire dit Pinel, qui a été introduit en 2014. Cet investissement offre aux particuliers ou entreprises la possibilité de réduire leur imposition en France.
Villejuif étant situé en zone A bis de la loi Pinel, ces appartements neufs sont donc éligibles au dispositif de défiscalisation.
Cela semble certes être intéressant mais il existe des conditions pour pouvoir en bénéficier :
– L’appartement doit faire partie d’un habitat collectif neuf ou en VEFA (vente en état futur d’achèvement) et respecter les normes de construction environnementales
– Le logement doit être loué nu
– Le revenu fiscal des futurs locataires doit être inférieur aux plafonds de ressource Pinel fixés à Villejuif, soit 38 377€ pour une personne seule
– Le logement doit être mis en location en tant que résidence principale.
– En 2022, le barème du loyer applicable au m², pour un logement en zone A bis est de 17,62€.
Le plafond de loyer découle de ce barème:
Loyer plafonné = Barème du loyer * Coefficient multiplicateur * surface
Coefficient multiplicateur = (0,7 + 19/surface)
Le loyer maximum Pinel d’un T2 de 39m² à Villejuif, est donc de 816€ (17,62 * (0,7 +19/39) * 39)
A noter que le coefficient multiplicateur ne peut jamais dépasser 1,2
– Dans le cadre de la loi Pinel, la réduction d’impôt annuelle correspond à un pourcentage du montant investi; montant pour le calcul de la réduction d’impôt, plafonné à 300 000€ par contribuable et par an et à 5 500€/m².
– Vous vous engagez à louer votre nouveau bien neuf durant 6 ans au minimum et à percevoir cette réduction d’impôt seulement pendant ce laps de temps.
L’investissement Pinel est un investissement limité dans le temps, plafonné en termes de revenu locatif, de typologie de locataire, à la localisation contrainte et le tout payé au prix fort (prix du neuf). Par ailleurs, la réduction s’applique uniquement sur deux logements maximum / an et entre dans le plafond global des niches fiscales fixé à 10 000 € / an.
Il faut également noter que le gouvernement a mis en place un processus de diminution progressive des avantages fiscaux jusqu’à fin 2024, date de la fin du dispositif Pinel.
Par conséquent, le Pinel, malgré ces avantages fiscaux, s’avérera probablement un investissement moins performant qu’un investissement dans l’ancien à Villejuif.
Investir en LMNP dans l’immobilier ancien à Villejuif
La location en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) est un régime fiscal permettant d’investir dans l’immobilier tout en bénéficiant d’une fiscalité plus avantageuse que la location nue.
Le dispositif classique permet la location en meublé de logements neufs ou anciens. En effet, le principe d’amortissement de l’intégralité des frais, travaux et valeur du bien, procure un déficit fiscal important et qui n’est pas limité dans le temps (Pinel). Un dernier avantage non négligeable est lors de la revente d’une LMNP, il est possible d’être exonéré d’impôt et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.
Pour être éligible, l’investisseur doit réaliser moins de 23 000 € de revenus locatifs annuels au titre de l’activité de loueur en meublé, ou moins de 50% de ses revenus globaux à partir de cette activité, et ne pas exercer cette activité à titre professionnel.
Vous pourrez alors exonérer en partie ou totalement l’impôt sur vos revenus locatifs. Ainsi, investir à Villejuif avec le dispositif LMNP vous permettra de réduire votre imposition en France, tout en constituant votre patrimoine.
Avec moins de restrictions, ce dispositif est beaucoup plus accessible et surtout rentable. D’autre part, avec la fourniture de meubles, les loyers sont plus élevés qu’en location nue.
L’investissement de type LMNP donne, a la différence du dispositif Pinel, toute la liberté au bailleur de définir le lieu de son investissement, de choisir ses locataires sans contrainte de conditions de ressources, d’évaluer le prix du loyer selon le prix du marché et d’acheter un bien dans l’ancien afin de le rénover. Du point de vue fiscal, pour le calcul des impôts liés aux revenus locatifs, l’investisseur peut déduire ses charges et amortir son bien, les travaux associés sans limite de montant (hormis le montant investi).
Pour résumer, le marché immobilier villejuifois est un marché florissant en pleine croissance et présente donc d’excellentes opportunités d’investissement.
Pour réussir un investissement locatif à Villejuif, il convient de cibler les biens situés autour des stations de métro. Notez que les T2 et les T3 sont ceux pour lesquels la demande locative est la plus forte, soutenue par les professions libérales qui se déploient autour et dans les centres hospitaliers. L’achat d’un T2 ou d’un T3 afin d’investir en colocation en louant à de jeunes étudiants est également le gage d’un investissement immobilier réussi !
Où investir à Villejuif ?
L’un des atouts majeurs de Villejuif est sa proximité avec Paris.
Comme dans beaucoup de villes, le quartier du centre-ville est le plus cher de Villejuif . Huppé et animé, il offre un cadre de vie très agréable. Par ailleurs, il est bien relié en transports grâce à la ligne du métro 7, permettant de rejoindre le centre de paris en un peu plus d’une demi-heure seulement. Cet atout indéniable est la raison pour laquelle de plus en plus de nouveaux habitants s’y installent pour fuir la capitale. Avec un prix proche de 6500 euros/m2 et se rapprochant de plus en plus aux prix des quartiers populaires de Paris, cela montre bien le fort potentiel de Villejuif (+31% sur les 5 dernières années).
Un autre secteur qui connaît une forte demande est celui des Esselières, situé autour du métro Leo Lagrange. Il profite de nombreux commerces et d’espaces verts.
Le quartier des Guipons est prisé pour son prix légèrement plus faible que le centre ville mais plus proche de Paris. Situé tout au nord de Villejuif, ce quartier est un pôle tertiaire fort et attractif avec notamment l’implantation du siège administratif du LCL.
Enfin, les quartiers où il est fortement recommandé d’ investir sont ceux qui seront directement impactés par le développement des nouvelles infrastructures de transport en commun dans le cadre du Grand Paris. Le quartier des Hautes Bruyères accueillera la future ligne 14. Par conséquent, il bénéficiera de nombreux projets de rénovation urbaine. Le quartier du Plateau est aussi intéressant, notamment de par l’arrivée de la ligne 15, qui sera achevée à l’horizon 2024.
