L’idéal pour un investisseur est d’atteindre l’autofinancement. Autrement dit, le rendement tiré de l’investissement doit financer la totalité des charges qui découlent de l’investissement. Dans le cas d’un investissement immobilier, la LMNP (location meublée non professionnelle) est assurément la meilleure façon d’atteindre cet objectif d’autofinancement.
En effet, grâce aux loyers perçus et à la fiscalité allégée, le statut LMNP permet l’autofinancement, à condition de bien préparer son projet d’investissement. Dans cet article nous vous indiquons les étapes pour réussir votre investissement LMNP avec autofinancement.
Calculer votre budget d’investissement pour une LMNP en autofinancement
Pour être en mesure de réussir une LMNP en autofinancement, la première étape consiste à établir votre budget. Celui-ci dépend de deux éléments : votre épargne disponible et votre capacité d’emprunt.
L’épargne disponible
Il s’agit de votre part d’épargne que vous allez pouvoir débloquer pour financer en partie votre futur investissement immobilier. Il doit s’agir d’une épargne que vous pouvez utiliser sans contrepartie.
Autrement dit, les produits d’épargne bloquée comme le PEL, l’assurance-vie ou les livrets spéciaux deviennent de l’épargne disponible uniquement lorsque l’échéance est arrivée à son terme. Sinon, vous devrez payer des pénalités pour retrait anticipé où vous perdrez la rémunération perçue sur cette épargne.
L’épargne disponible concerne non seulement des produits bancaires classiques, mais peut aussi être récupérée auprès d’autres placements : bourse, vente de patrimoine…
Dans le cas d’un investissement immobilier, l’épargne disponible va constituer l’apport du futur prêt immobilier. Plus la part de cet apport est élevée et moins le coût du crédit sera élevé.
La capacité d’emprunt
Combien pouvez-vous emprunter pour financer votre projet immobilier ? Répondre à cette question est indispensable pour définir votre budget et ainsi connaître le parc immobilier qui vous est accessible.
Cette capacité d’emprunt est déterminée par la banque auprès de laquelle vous allez contracter le crédit immobilier. De ce fait, vous devez commencer par comparer un maximum d’établissements de crédit afin de déterminer lequel d’entre eux propose la meilleure offre.
Le TAEG (taux annuel effectif global) est le meilleur indice pour comparer les différentes offres de prêts immobiliers, puisqu’il regroupe tous les coûts du crédit :
- Le taux brut
- Les frais de garantie
- Les frais d’assurance
- Les frais de dossiers
Si vous n’avez pas le temps pour effectuer ce comparatif, il suffit de passer par un courtier en prêts immobiliers. En fonction de votre projet, le courtier s’appliquera à trouver la meilleure offre.
Pour identifier votre capacité d’emprunt, la banque va analyser votre profil :
- Vos revenus réguliers
- Vos dettes en cours
- Votre situation professionnelle
Il faut savoir que les établissements de crédit cherchent avant tout les profils les moins à risque, c’est-à-dire ceux qui sont capables de rembourser le prêt sans difficulté.
À ce titre, elles excluent les profils dont le taux d’endettement, c’est-à-dire la part des dettes par rapport aux revenus, est supérieur à 33%. Mais plus globalement, elles favorisent les profils stables dont les indicateurs montrent qu’ils savent gérer leur budget.
Analyser les prix d’achat et les loyers pour une LMNP en autofinancement
En ayant connaissance de votre budget de financement, vous allez pouvoir analyser le marché immobilier afin d’identifier les prix au m2 et les loyers au m2 qui vous permettront de réussir une LMNP avec autofinancement.
Les prix d’achat
La valeur d’un bien immobilier dépend de plusieurs critères, mais principalement de son emplacement et de ses caractéristiques.
L’emplacement
Entre les prix de Paris et ceux de Mulhouse, l’écart est significatif. Cette différence résulte simplement de l’offre et de la demande. En effet, Paris est nettement plus attractive que Mulhouse, ce qui se traduit par une demande immobilière très élevée.
Cependant, au sein d’une même ville, les prix peuvent également être très contrastés entre les quartiers. En continuant avec l’exemple de Paris on, remarque que le prix moyen du 6e arrondissement atteint plus de 15300€ le m2, tandis qu’il est inférieur à 9400€ dans le 19e arrondissement. Là aussi, le prix dépend de l’attractivité du quartier.
Vous devez donc identifier les régions, les villes et les quartiers en concordance avec votre projet LMNP en autofinancement (comme pour l’investissement locatif à Lille ou l’investissement locatif à Angers).
Les caractéristiques du bien immobilier
Le prix d’un bien dépend également des caractéristiques de ce dernier. Voici une liste non exhaustive des quelques critères influençant la valeur d’un bien immobilier :
- La superficie habitable
- Le nombre de pièces et leur disposition
- La date de construction et l’état du bien
- Le DPE (diagnostic de performance énergétique)
- L’exposition
- L’étage
- La présence d’un balcon ou d’une terrasse
- Les annexes : parking, cave…
- Les équipements
Les loyers
Pour réussir son investissement LMNP en autofinancement en plus du prix d’achat, vous devez prendre en compte les loyers que vous allez percevoir.
L’objectif étant que ces loyers soient équivalents, voire supérieurs, à vos charges : mensualités du prêt immobilier et charges liées à l’investissement.
Le profil du locataire
En fonction du type de locataire à qui vous souhaitez louer le bien LMNP, ses attentes ne seront pas les mêmes.
En effet, un étudiant seul n’a pas les même exigences qu’un couple de travailleurs attendant son premier enfant. De ce fait, même si cela n’est pas toujours évident, il est conseillé d’identifier rapidement à quel type de locataire vous comptez louer votre future investissement LMNP :
- Personne seule
- Colocation
- Couples sans enfant
- Couples avec enfant(s)
- Étudiant(s)
- Personnes actives sur le marché du travail
De cette façon vous pourrez identifier plus facilement les biens les plus séduisants. Par exemple, un étudiant privilégiera un bien pas trop loin du centre-ville et à proximité d’une station de transport en commun. À l’inverse un couple avec enfants cherchera davantage un bien proche d’une école et dans un quartier calme.
Les critères définissant le loyer
Chaque bailleur dispose d’une marge pour établir le loyer de son bien. Toutefois, le montant du loyer doit correspondre à l’attractivité du bien. Plus précisément, il dépend du loyer au m2 du quartier et des caractéristiques du bien déjà évoquées dans la partie sur le prix d’achat.
Les avantages de l’investissement LMNP en faveur de l’autofinancement
Des revenus réguliers
L’investissement locatif a l’avantage de proposer un rendement que l’on connait à l’avance. En effet, contrairement à d’autres placements dont la rémunération dépend d’éléments difficilement mesurables ou très volatils, pour l’investissement locatif on connait le loyer qu’on va percevoir chaque mois.
La seule incertitude réside les périodes sans locataire. Toutefois, en prenant le temps de bien préparer son projet, on peut clairement réduire au maximum ces périodes et les anticiper.
À ce titre la LMNP est un choix idéal puisqu’il est souvent plus rapide de trouver un nouveau locataire lorsque le logement est meublé.
De plus, la LMNP concerne également des locations spécifiques comme les locations saisonnières et les locations en résidences de services. Pour les locations saisonnières, l’incertitude est plus présente, même si le logement est loué moins longtemps dans l’année. Par contre, pour les LMNP en résidences de services, ce n’est pas l’habitant qui loue le bien, mais le gestionnaire de la résidence. Même si le logement est vide, le gestionnaire continue de payer un loyer.
Le régime fiscal BIC
Le statut LMNP permet de bénéficier du régime fiscal BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Plus précisément, pour des revenus fonciers ne dépassant pas 70000€ par an, vous avez le choix entre le micro-BIC et le BIC réel. Au-delà de 70000€, le BIC réel s’applique automatiquement.
Micro-BIC
Il donne accès à un abattement de 50% des revenus fonciers pour le calcul de l’impôt. Cet abattement atteint même 71% dans le cas d’une LMNP touristique. Notez que le régime micro-foncier, dans le cas d’une location nue, ne permet quant à lui qu’un abattement de 30%.
BIC réel
Avec le régime BIC réel vous pouvez déduire la plupart de vos charges foncières, ainsi que les honoraires d’agences et les frais de notaire. Il permet également d’amortir le bien (3% par an). Dans le cas d’une location nue, le régime réel classique permet simplement de déduire les charges, sans possibilité d’inclure les honoraires d’agence et les frais de notaire, ni d’amortir le bien.
Le dispositif loi Censi-Bouvard
En investissant dans une LMNP en résidence de services, vous avez alors accès au dispositif de défiscalisation appelé loi Censi-Bouvard.
Grâce à lui, vous profitez d’une réduction d’impôt de 11% à condition de vous engager à louer le bien pendant au moins 9 ans. Notez que la réduction ne peut pas dépasser 33000€ soit 11% de 300000€.
LMNP et autofinancement
Atteindre l’autofinancement avec une LMNP devrait être un objectif pour chaque investisseur. Grâce à la rentabilité et à la fiscalité du locatif meublé, il est tout à fait envisageable d’être en autofinancement.
Toutefois, pour réussir cet objectif, des travaux peuvent être nécessaires. En effet, une bonne gestion des travaux va permettre de revaloriser le bien et ainsi de profiter d’une meilleure rentabilité LMNP. À ce titre, contactez-nous pour la gestion des travaux de votre locatif meublé.
Il est également nécessaire de réduire au maximum son imposition fiscale. En ce sens, il faut s’appuyer sur le régime BIC de la LMNP qui permet d’accéder à une fiscalité plus avantageuse que l’imposition fiscale d’une location nue.
Tous ces avantages associés à un projet bien préparé rendent l’investissement LMNP en autofinancement parfaitement réel. Mieux, il tout à fait possible de profitez d’un rendement supérieur aux charges liées à l’investissement, et ainsi profiter immédiatement de revenus complémentaires.
Néanmoins, il ne suffit d’investir dans une LMNP pour que votre investissement s’autofinance. IL est important de cibler le projet adéquat. À ce titre, si vous avez un projet LMNP en autofinancement, n’hésitez pas à contacter les experts immobiliers WE JUMP qui sont là pour vous conseiller et pour vous accompagner.
