L’immobilier locatif est souvent considéré uniquement comme un investissement rentable. Cette rentabilité s’exprime à travers les loyers que va percevoir le bailleur.
Seulement, en plus de sa rentabilité, l’immobilier locatif est également intéressant pour sa fiscalité, ou plutôt pour les options de défiscalisation auxquelles il donne accès.
À ce titre, vous devez prendre en compte cette notion fiscale qui va permettre d’accroître la rentabilité de l’investissement. Pour mieux vous aider dans votre investissement locatif sans impôt, revenons en détail sur les différentes particularités fiscales de l’immobilier locatif.
Investissement locatif nu ou meublé ?
Selon que le logement soit loué nu ou meublé, le régime d’imposition n’est pas le même. Notez qu’un logement meublé doit obligatoirement comprendre :
- Un lit
- Une baignoire ou une douche
- Des w.c.
- Des ustensiles de cuisine et de la vaisselle
- Un évier
- Une table et des chaises
- Un réfrigérateur avec un compartiment congélation
- Des plaques de cuisson
- Un four ou un micro-ondes
- De l’équipement pour l’entretien ménager
- Des luminaires
- Du mobilier de rangement
Investissement locatif nu sans impôt
Lorsque le bien est loué nu, il est soumis au régime d’imposition foncier. Le bailleur a alors le choix entre le régime micro foncier ou le régime foncier réel.
Avec le régime micro foncier, vous bénéficiez d’un abattement de 30% du montant des revenus fonciers, c’est les loyers. Autrement dit, l’impôt est calculé sur 70% du montant des loyers annuels.
En choisissant le régime foncier réel, la totalité des charges foncières sont déduites des revenus fonciers.
Ces charges comprennent les intérêts du prêt immobilier, l’assurance habitation, la taxe foncière, les frais bancaires, l’assurance du prêt immobilier, les travaux de réparation et d’amélioration du logement à l’exception des travaux d’agrandissement et construction.
Pour résumer, si vos charges n’excèdent pas 30% de vos revenus, choisissez le régime micro foncier. Au-delà, le régime foncier réel est plus intéressant pour optimiser un investissement locatif sans impôt. Le but étant toujours le même : augmenter vos revenus locatifs.
Investissement locatif meublé sans impôt
Pour une location meublée, il existe deux statuts : LMNP (loueur meublé non professionnel) et LMP (loueur meublé professionnel).
À partir du moment où vos revenus issus de la location meublée dépassent 23000€ annuels ou qu’ils représentent plus de 50% des revenus globaux de votre foyer, vous êtes sous le statut LMP.
Le statut LMP
Avec le statut LMP il existe deux régimes d’imposition pour votre investissement locatif : le régime micro entreprise et le régime réel. Si vos revenus fonciers dépassent les 70000€, le régime réel s’impose, sinon vous avez le choix entre les deux régimes.
Le régime micro entreprise permet de bénéficier d’un abattement de 50% sur le montant des loyers. De ce fait, seuls 50% des revenus des loyers sont pris en compte pour le calcul de l’impôt.
Concernant le régime réel, il permet de déduire un très grand nombre de charges foncières : impôts locaux, intérêts du prêt immobilier, frais d’établissement, frais de gestion, frais d’entretien et de réparation, frais d’assurance, amortissement du mobilier et des travaux d’amélioration.
Si vos charges sont inférieures ou égales à 50% de vos revenus (inférieurs à 70000€), optez pour le régime micro entreprise. Au-delà, privilégiez le régime réel.
Le statut LMNP
Au niveau du statut LMNP, on trouve également deux régimes d’imposition : micro BIC et BIC réel. Comme pour le statut LMP, si les loyers dépassent 70000€ par an, le régime réel s’impose automatiquement. En dessous, le bailleur a le choix entre les deux régimes.
Le régime micro BIC offre un abattement de 50% du montant des loyers. L’impôt est donc calculé uniquement sur 50% des loyers.
Le régime BIC réel permet de déduire l’ensemble de vos charges foncières : la taxe foncière, les intérêts du prêt immobilier, les frais bancaires, l’assurance du prêt immobilier, l’assurance habitation, les travaux de réparation et d’amélioration du logement à l’exception des travaux d’agrandissement et construction.
En résumé, quand vos charges ne dépassent pas 50% de vos revenus et que ces derniers sont inférieurs à 70000€, choisissez le régime micro BIC. Dans les autres cas, le régime BIC réel est plus intéressant.
Investissement locatif sans impôt
L’investissement locatif est un placement très intéressant sur le plan fiscal, car il permet d’accéder à plusieurs avantages fiscaux. Idéal pour augmenter vos revenus locatifs.
En premier lieu, l’investissement locatif permet d’accéder à des dispositifs fiscaux et en particulier à la loi Pinel. Grâce à cette loi Pinel, vous pouvez espérer jusqu’à 21% de réduction d’impôts. Ce taux est plafonné à un prix d’achat de 300000 euros et 5500 euros par m2 par année.
Si vous investissez dans une résidence de services, la loi Censi-Bouvard vous apporte une réduction d’impôt de 11%.
Ensuite, en choisissant la location meublée, vous profitez du régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux) qui se révèle plus avantageux en matière d’imposition que le régime foncier. En effet, vous allez pouvoir choisir entre une réduction fiscale à un taux de 50% ou une déduction des charges foncières.
L’investissement locatif permet également d’investir dans le patrimoine immobilier à travers une SCI. De ce fait, grâce à la SCI vous acheter une part d’une résidence, et les revenus (dont les revenus locatifs) seront calculés en fonction de votre part.
En matière de fiscalité, la SCI permet d’opter pour l’impôt sur les sociétés. Dans ce cas, seuls les bénéfices seront imposables.
Construire un patrimoine locatif repose donc à la fois sur le prix des biens et sur les avantages fiscaux dont vous allez pouvoir bénéficier chaque année.
Investissement locatif sans impôt grâce aux dispositifs de défiscalisation
En plus des différents régimes d’imposition qui permettent de bénéficier d’un abattement ou de déduire ses charges foncières, l’investissement locatif permet d’accéder à différents dispositifs de défiscalisation immobilière.
Le dispositif loi Pinel
Pour les logements anciens rénovés et neufs situés en zone A, A bis ou B1. Il donne accès à une réduction fiscale dont le montant varie selon la durée à laquelle le bailleur s’engage à louer son bien :
- 12% pour un engagement de 6 ans
- 18% pour un engagement de 9 ans (9 ans ou 6 + 3 ans)
- 21% pour engagement de 12 ans (6 + 3 + 3 ans ou 9 + 3 ans)
Le montant à partir duquel est calculée la réduction est plafonné à 300000€ ou 5500€ par m2 par an et par personne.
Le dispositif loi Denormandie
Il permet de bénéficier d’une réduction d’impôt similaire à celle de la loi Pinel, soit :
- 12% pour une durée de location de 6 ans
- 18% pour une durée de 9 ans
- 21% pour une durée de 12 ans
Le montant de la réduction est également calculé à partir d’un montant maximum de 300000€ ou 5500€ par m2.
Le dispositif loi Denormandie s’adresse aux logements anciens rénovés situés dans une commune Cœur de ville, dans une commune ayant un important besoin de réhabilitation ou dans une commune ORT.
Le dispositif loi Censi-Bouvard
Pour les investissements dans les résidences de services, le dispositif Censi-Bouvard vous permet de profiter d’une réduction d’impôt de 11% pour une durée de location de 9 ans.
Le dispositif loi Malraux
Grâce au dispositif loi Malraux, si vous vous engagez à louer votre bien pendant 9 ans, vous profitez d’une réduction d’impôt de 22% s’il n’est pas couvert par un PSMV (plan de sauvegarde et de mise en valeur) et de 30% dans les autres cas.
Il concerne les logements anciens et réhabilités situés dans un quartier NPNRU, un quartier ancien dégradé ou un site patrimonial remarquable.
Le dispositif loi Cosse
Il s’adresse aux logements sous convention neufs ou anciens. En fonction de la zone dans laquelle est situé le logement, la réduction fiscale varie de 15 à 70%.
Le déficit foncier
Si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers, le déficit foncier ainsi créé peut être déduit de l’impôt sur le revenu.
Le CITE et MaPrimeRénov’
Afin d’encourager un parc immobilier plus économe en énergie, l’État a mis en place le crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).
Grâce à lui vous pouvez profiter d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 75% du montant total des travaux.
La réduction d’impôt est plafonnée à 2400€ pour une personne seule et à 4800€ pour un couple, avec 120€ supplémentaires pour chaque adulte à charge et 60€ pour chaque enfant à charge.
Pour que votre investissement locatif sans impôt puisse profiter du CITE, les travaux doivent être réalisés par une entreprise RGE et être en lien avec l’amélioration des performances énergétiques du logement.
Depuis le 1er janvier 2021, le CITE a été remplacé par MaPrimeRénov’. Elle est accessible pour des travaux d’isolation, de chauffage, d’audit énergétique ou de ventilation.
Ces travaux doivent être réalisés par une entreprise RGE. Il ne s’agit plus d’un crédit d’impôt, mais d’une prime dont le montant varie selon les revenus du foyer et les travaux réalisés.
