L’investissement dans la location meublée offre une belle opportunité de rentabilité et de défiscalisation. Toutefois, plusieurs conseils judicieux sont utiles pour réussir son investissement en location meublée.
Pourquoi choisir l’investissement de location meublée ?
Définition de la location meublée
On parle de location meublée par opposition à la location nue. Pour être considérée comme un bien meublé, une location doit intégrer les éléments suivants :
- Table et chaises
- WC
- Baignoire ou douche
- Ustensiles de cuisine et vaisselle
- Réfrigérateur et compartiment congélation
- Literie
- Évier
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Meubles de rangement
- Luminaires
- Équipement pour l’entretien ménager
Les avantages de l’investissement location meublée
Pourquoi investir dans le locatif meublé plutôt quand d’immobilier nu ? Si vous vous posez cette question, alors vous êtes au bon endroit.
Par rapport à la location nue, l’investissement location meublée présente plusieurs avantages.
Plus grande flexibilité pour les loyers
Pour un bien aux caractéristiques similaires, la location meublée permet de définir des loyers plus élevés, du fait que le locataire n’a pas à investir lui-même dans du mobilier et des équipements. De plus, via un investissement location meublée, le bailleur peut fixer librement le montant du loyer, alors que pour les locations nues, les loyers sont généralement plafonnés selon le quartier.
Un bail plus court
Pour une location nue, la durée du bail est de 3 ans, tandis qu’elle est réduite à 1 an pour une location meublée.
Un bail plus court permet de le renégocier plus souvent et donc d’augmenter plus régulièrement le montant du loyer.
Notez que pour un logement meublé étudiant le bail est de seulement 9 mois. À l’inverse, un bail commercial dure 9 ans.
Amortissement du bien, des meubles et des équipements
Grâce à l’investissement location meublée vous pouvez amortir les meubles et les équipements en fonction de leur valeur d’usage et à condition que sa valeur actuelle soit supérieure à 598€.
Vous pouvez également amortir votre bien à condition de le gérer en tant qu’entrepreneur individuel. Dès lors, vous pourrez l’amortir à travers la durée d’utilisation de chaque composant : toiture, ascenseur, gros œuvre, installations électriques, étanchéité, agencements intérieurs. Le taux d’amortissement s’élève à 2,5% par an.
Fiscalité attractive
S’il y a bien un avantage à retenir concernant l’investissement location meublée, c’est sa fiscalité.
En effet, au niveau de sa fiscalité, ce type d’investissement immobilier présente de véritables atouts. Premièrement, louer un bien meublé permet de profiter du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), alors que pour un bien nu, c’est le régime foncier qui s’appliquer.
Le régime BIC est particulièrement intéressant puisqu’en fonction de vos revenus fonciers, vous allez soit pouvoir déduire vos charges foncières, soit profiter d’une réduction fiscale de 50%. Plus précisément, si vos charges représentent moins de 50% de vos revenus, choisissez le régime micro-BIC et bénéficiez ainsi d’une déduction de 50%.
À l’inverse, optez pour le régime BIC réel afin de déduire l’ensemble de vos charges. Notez que si vos revenus fonciers dépassent les 70000€ par an, vous êtes obligatoirement sous le régime BIC réel.
En plus de ce régime fiscal avantageux, l’investissement dans une location meublée permet d’accéder au dispositif loi Censi-Bouvard. Grâce à lui, vous profitez d’une réduction d’impôt de 11% dans la limite d’un prix d’achat de 300000€. Le dispositif loi Censi-Bouvard concerne les locations de résidences avec services. Et pour en bénéficier, vous devez vous engager à louer votre bien immobilier en location meublée pendant au moins 9 ans.
Investissement location meublée : fiscalité, statut, LMNP
En choisissant l’immobilier en investissement de location meublée, vous profitez d’un rendement très intéressant.
En effet, la rentabilité locative d’un appartement offre une belle opportunité de rendement pour un investisseur. Mais l’immobilier en tant qu’investissement location meublée se révèle également séduisant pour sa fiscalité.
Le statut LMNP permet à l’investisseur de bénéficier d’une réduction fiscale de 50% sur son impôt ou de déduire l’ensemble de ses charges foncières de son impôt. De plus, qu’il s’agisse d’un appartement neuf ou ayant subi des travaux d’amélioration, le statut LMNP vous permet de profiter de divers dispositifs fiscaux.
Pour résumer, la gestion d’un patrimoine LMNP est avantageuse sur le plan fiscal, mais également en matière de rendement. L’immobilier locatif, en résidence ou non, dispose d’une rentabilité parmi les meilleures du marché en 2021.
Grâce à une fiscalité adaptée, en LMNP ou non, le logement loué peut permettre de dégager une rentabilité au-dessus de la moyenne, idéal pour les investisseurs basés en France comme à l’étranger. Les revenus locatifs générés permettent alors de rembourser les potentielles mensualités du crédit immobilier contracté.
Bien préparer votre investissement dans une location meublée
Définir votre budget
La première étape pour préparer votre investissement consiste à établir votre budget. À ce titre, vous devez connaître votre capacité d’emprunt. Et la seule façon pour accéder à cette information est de contacter et de comparer les établissements de crédit.
Votre capacité d’emprunt dépend de plusieurs critères principaux :
- Votre apport
- Votre taux d’endettement (ne doit pas dépasser 33%)
- Votre situation financière : revenus salariés et autres revenus réguliers
- Votre situation professionnelle : les banques prêtent plus facilement aux personnes en CDI
Votre objectif est de trouver le meilleur crédit immobilier, c’est-à-dire celui qui vous permet d’emprunter plus à un taux plus faible. Pensez à bien comparer le TAEG et pas uniquement le taux brut indicatif.
En effet, le TAEG comprend la totalité des charges du crédit : taux brut, frais de garantie, frais d’assurance, frais de dossier. Toutefois, le choix de la banque auprès de laquelle vous allez emprunter ne doit se faire qu’une fois que vous aurez trouvé le bien que vous désirez acquérir.
L’immobilier locatif est un produit financier qui génère des revenus continuellement, un point clé pour les banques.
Marché immobilier et emplacement
Une fois que vous avez établi votre budget, vous allez pouvoir débuter la recherche d’un investissement location meublée.
Commencez par analyser le marché, les prix pratiqués ainsi que l’offre et la demande selon les villes. En effet, les prix varient énormément selon ces critères. Étudiez les prix d’achat, mais également le montant des loyers. L’idéal est de trouver un bien à un prix d’achat attractif dont vous pourrez tirer des loyers élevés. Les loyers sont vos revenus, la rentabilité de votre investissement immobilier en dépend, en LMNP ou non.
Vous devez également définir quels sont les meilleurs emplacements pour votre futur investissement location meublée. Dans quelle région ? Dans quelle ville ? Dans quel quartier ? En plus du prix et des loyers, d’autres critères doivent être pris en compte pour déterminer l’emplacement :
- Proximité avec commerces, écoles, transports, centre-ville…
- Exposition et vue
- Pollution sonore et visuelle
- Futurs aménagements prévus à proximité du bien
Les caractéristiques du bien immobilier meublé
La recherche d’un investissement location meublée dépend aussi des caractéristiques de ce futur investissement. Celles-ci influencent notamment le prix et donc le budget nécessaire.
Et comme il est rare de trouver le bien idéal, celui qui répond à 100% à tous nos critères, vous allez devoir hiérarchiser ces critères :
- L’emplacement du bien
- Sa surface habitable
- Neuf ou ancien
- Son aménagement
- Le nombre de pièces
- Les travaux nécessaires
- Situé à un étage ou au rez-de-chaussée
- Avec ou sans balcon/terrasse
- Avec ou sans parking
- Avec ou sans cave
- Avec ou sans ascenseur
Recherche et gestion d’un investissement pour location meublée
Une fois que vous aurez bien préparé votre futur investissement, vous allez pouvoir débuter sa recherche.
Nous vous conseillons de mixer recherche en ligne sur les sites des agences immobilières, les sites spécialisés dans les annonces, et les sites de ventes entre particuliers, tout en vous rendant dans des agences immobilières afin d’y poster votre recherche.
En multipliant votre recherche sur ces différents canaux, vous allez optimiser vos chances de trouver le bien qui correspond à vos attentes. Chaque cas est unique, notamment selon votre régime fiscal de base, selon que le bien immobilier soit en résidence ou non, que la gestion soit déléguée ou non, ou encore que la location soit meublée ou non (LMNP par exemple).
Ne vous précipitez pas, mais n’oubliez pas non plus qu’il s’agit d’un investissement pour location meublée et non de votre future résidence principale.
Autrement dit, inutile de trouver d’attendre de trouver la perle rare. Le plus important étant de trouver un bien qui entre dans votre budget, et que vous allez pouvoir louer facilement à un prix intéressant.
Une fois que vous aurez trouvé et acheté le bien, si vous n’avez pas le temps ou la motivation de vous occuper de sa gestion, vous pouvez la confier à une agence immobilière. Elle s’occupera de le rendre visite sur internet, d’effectuer les visites, de trouver un locataire, et des différentes autres tâches de gestion.
