Vous êtes un expatrié à la recherche d’un placement rentable? L’investissement locatif est clairement l’un des meilleurs placements. Offrant un rendement supérieur à 6% pour un risque quasi nul, l’investissement locatif expat a peu d’équivalents. Constituer son patrimoine en France à l’expatriation est une réalité car il existe de nombreuses options allant de la SCPI au crédit immobilier expat en passant par le LMNP. Le toute allié à une fiscalité bien plus douce qu’il n’y parait…
Seulement, quand on est expatrié, le choix du pays dans lequel on investit intervient naturellement, tout comme diverses autres questions. Les investisseurs immobiliers apprécient la France pour sa stabilité et son vaste choix de propriétés (maisons, appartements, villas, etc…).
Le but étant de trouver l’investissement locatif le plus intéressant d’un point de vue rentabilité, mais aussi concernant la gestion et l’entretien du bien. Cet article répond à ces questions en regroupant les principaux conseils pour vous aider dans votre investissement locatif expat.
Le choix du pays pour l’investissement locatif expat
D’un pays à l’autre, d’une ville à une autre, le marché immobilier est parfois très différent. Il dépend bien évidemment de l’attractivité du lieu et donc de l’offre et de la demande. Quand on est expatrié, on choisit généralement un pays où les conditions sont optimales pour développer son projet professionnel.
Cependant, ce choix à une contrepartie. En effet, ces conditions optimales attirent de nombreux expatriés venus du monde entier. Il en résulte une demande immobilière accrue et donc une augmentation des prix.
Et ce problème s’accroit lorsqu’il s’agit de pays ou de villes où l’espace est particulièrement restreint. On pense naturellement à Hong Kong ou Singapour, deux des villes où les prix de l’immobilier sont parmi les plus élevés au monde. L’expatriation est un choix de vie, surtout par les temps actuels.
Avant de vouloir investir dans l’immobilier local et atteindre un niveau d’autofinancement immobilier locatif, il faut prendre le temps de bien analyser le marché pour savoir s’il est accessible et si vous pouvez espérer un taux de rentabilité suffisant.
L’immobilier français comme alternative
En tant qu’expatrié français, le marché immobilier français reste un choix auquel il faut réfléchir. De nombreuses villes de taille moyenne (Paris n’est pas une ville idéale pour les investisseurs…) regorgent d’options pour disposer d’une propriété à la valeur durable, idéal pour vos investissements dans l’ancien comme dans le neuf. Beaucoup d’expatriés choisissent l’investissement locatif en France. La France est idéal pour se constituer un patrimoine de qualité et durable grâce notamment au LMNP, la SCPI ou encore à différentes lois.
Ce choix a plusieurs avantages :
- On conserve souvent une forte attache avec la France
- Le marché immobilier français ne nous est pas totalement inconnu
- On négocie en français
- La gestion à distance peut être résolue en faisant appel à un proche
- Un expatrié a accès aux prêts immobiliers des banques françaises, dans des conditions souvent similaires aux résidents français
- Assure un pied-à-terre lorsqu’on séjourne en France
- Logement qui nous attend si un jour on désire retourner définitivement en France
- Le marché immobilier français est particulièrement dynamique
- Offre diversifiée
- Prix diversifiés
Choisir le bon investissement locatif expat
L’investissement locatif non résident bénéficie de la plupart des mêmes caractéristiques que pour un résident. À ce titre, certains types de propriétés et certaines formes de location se révèlent plus rentables que d’autres, dans l’ancien comme dans le neuf.
Vous allez pouvoir générer des revenus et disposer d’une imposition bien plus basse que vous ne pourriez le penser (notamment grâce aux travaux…).
La location meublée
En investissant dans le locatif meublé vous vous assurez un meilleur rendement que le locatif vide, tout simplement parce que pour un même bien, le choix du meublé permet de définir un loyer plus élevé.
Par contre, quand on vit à l’étranger, on n’a pas forcément le temps de meubler le bien. L’idéal est de prévoir un séjour en France suffisamment long pour acquérir les éléments indispensables à une location meublée :
- Table et chaises
- Ustensiles de cuisine et vaisselle
- Réfrigérateur + compartiment congélation
- Literie
- Plaques de cuisson
- Four ou micro-ondes
- Meubles de rangement
- Luminaires
- Équipement pour l’entretien ménager
Sinon, vous pouvez faire appel à des proches qui s’occuperont d’aménager le bien selon un budget que vous aurez prédéfini.
Et si ce n’est pas possible, optez pour l’investissement locatif vide.
La colocation
Pour bénéficier d’un rendement optimisé, la colocation se révèle très intéressante tant au niveau des revenus que du taux de remplissage. Premièrement, pour un même bien, la somme des loyers des différents colocataires est supérieure au loyer d’un seul locataire.
Ensuite, avec une colocation vous vous assurez que le bien soit toujours loué. En effet, il est rare que les colocataires déménagent en même temps. De plus, quand un colocataire s’en va, les autres ont souvent tout intérêt à trouver un remplacement afin d’alléger le montant des charges communes.
L’astuce est de définir une clause de solidarité. Ainsi, lorsqu’un colocataire quitte le logement, il s’engage à continuer à payer le loyer tant qu’un remplaçant n’a pas été trouvé, et ce pendant 6 mois.
Pour toutes ces raisons, la colocation se révèle être un investissement locatif expat particulièrement rentable dans l’ancien comme dans le neuf.
Comment se déroule l’achat d’un bien immobilier en France par un non résident ?
Le fait que vous soyez expatriés ne change pas grand-chose. Aujourd’hui on peut parfaitement effectuer les démarches à distance via un gestionnaire de qualité. Celles-ci sont similaires à celle d’un résident français.
Le plus difficile réside finalement dans les visites. Soit vous trouvez du temps pour retourner quelques jours en France afin de visiter un maximum de biens, soit vous passez par un intermédiaire (un proche ou un professionnel).
Vous devez d’abord comparer différents établissements bancaires pour savoir lequel propose la meilleure offre de prêt immobilier.
Cette opération peut se réaliser avant la recherche d’un investissement locatif. Une fois le bien ciblé, vous devez entamer les négociations. Une agence immobilière sert souvent d’intermédiaire.
Et pour signer les différents documents (compromis de vente, acte de vente…), la meilleure solution réside dans la signature électronique qui permet de signer à distance.
Sachez que si votre résidence fiscale est toujours située en France, vous avez accès aux différentes aides fiscales et notamment au dispositif Pinel. Selon le dispositif, notamment concernant le LMNP, la fiscalité peut être bien plus douce, ce qui génère des impots bien plus bas.
L’investissement immobilier depuis l’étranger
Pour beaucoup d’expatriés, la France se révèle être le meilleur choix pour investir dans l’immobilier. Seulement acheter en France depuis l’étranger peut sembler compliqué.
La distance rend certaines choses plus compliquées, mais pour chaque obstacle il existe une solution. Et le fait d’être expatrié ne doit pas vous empêcher d’investir dans l’immobilier français. L’idée est de générer des revenus durables sans se prendre la tête.
Pourquoi investir dans l’immobilier en France?
Il est probable que vous vous soyez expatrié pour profiter de meilleures conditions afin de développer votre projet professionnel. Cependant, beaucoup d’expatriés quittent leur pays pour les mêmes raisons. Et bien souvent, les mêmes destinations sont privilégiées par les expatriés du monde entier.
Il en résulte un marché de l’immobilier saturé à cause d’une demande excessive dont ne peut plus combler l’offre. De ce fait, dans beaucoup de ces terres d’accueil pour expatriés, les prix immobiliers sont prohibitifs.
Le marché immobilier français se présente alors comme une alternative évidente pour les expatriés français. En effet, même si l’on est parti vivre à l’étranger, on conserve naturellement certaines attaches avec la France. De plus, on connait forcément un peu le marché immobilier français et ses ficelles. Sans oublier que pouvoir négocier en français est aussi un atout.
En tant qu’expatrié on peut également profiter des prêts immobiliers auprès des banques françaises, en bénéficiant généralement de conditions proches de celles proposées aux résidents français.
À noter que l’investissement immobilier depuis l’étranger permet d’avoir un pied-à-terre lors de nos séjours en France. Et si un jour on décide de rentrer définitivement en France, un logement nous attend.
Plus globalement, le marché immobilier en France se caractérise par une offre diversifiée, un fort dynamisme et une grande disparité de prix.
Comment résoudre le problème de distance ?
Forcément, pour les expatriés, la distance rend l’investissement immobilier en France plus compliqué. Cependant, les difficultés rencontrées sont loin d’être insurmontables. Pour chacune il existe une solution.
Ainsi, la première complication survient lors de la visite des biens. Premièrement pour organiser les rendez-vous, le décalage horaire ne facilite pas les choses. Mais le plus difficile est de pouvoir se rendre sur place pour visiter. Si vous en avez la possibilité, essayez de rassembler les visites en un minimum de jours et de revenir en France pour effectuer ces visites. Sinon, vous pouvez toujours passer par un intermédiaire, qu’il s’agisse d’un proche ou d’un professionnel.
Ensuite, obtenir un prêt bancaire auprès des banques françaises n’est pas toujours évident quand on n’a plus de compte en France. Le plus simple est de passer par un courtier en prêts immobiliers qui s’occupera de rechercher la meilleure offre selon vos conditions. Obtenir un crédit immobilier est un plus tout à fait possible depuis l’étranger.
Pour les négociations avec le vendeur, la distance ne pose pas de réel problème puisqu’il suffit de communiquer par mail ou par téléphone. De plus, en règle générale une agence sert d’intermédiaire.
Par contre, les choses peuvent devenir plus compliquées au moment de signer les différents documents : promesse de vente, compromis de vente, acte de vente… Heureusement, il existe une solution efficace et parfaitement reconnue juridiquement : la signature électronique. Elle permet de signer un document numériquement. Grâce à elle, l’achat d’un bien immobilier en France par un non résident devient plus aisé, car ce dernier n’a pas besoin de se rendre sur le sol français.
Peut-on profiter des aides à l’investissement locatif ?
En France, il existe plusieurs dispositifs encourageant l’investissement locatif.
La loi Pinel
Permet de réduire son impôt foncier de 12à 21% du prix d’achat du bien et en fonction de la durée de location à laquelle s’engage le bailleur :
- 6 ans : réduction de 12%
- 9 ans : réduction de 18%
Par la suite, le bailleur peut prolonger la durée d’engagement pour 3 années supplémentaires et bénéficier d’une réduction de 6% si son engagement initial était de 6 ans, ou de 3% s’il était de 9 ans. Et s’il s’était d’abord engagé pour 6 ans, il peut effectuer une seconde prolongation de 3 ans avec cette fois une réduction d’impôt de 3%.
À noter que la réduction est plafonnée dans la limite d’un prix d’achat de 300000€ et 5500€ par m2 de surface habitable.
La loi Denormandie
Assez similaire au dispositif Pinel, la loi Denormandie permet d’accéder à une réduction d’impôt qui dépend de la durée d’engagement initiale :
- 6 ans : réduction de 12%
- 9 ans : réduction de 18%
- 12 ans : réduction de 21%
Elle est également plafonnée à un prix d’achat de 300000€ et 5500€ par m2 de surface habitable.
Cependant, là où la loi Pinel s’adresse surtout aux logements récents, le dispositif Denormandie est proposé aux logements anciens pour lesquels des travaux de rénovation ont été réalisés.
La loi Censi-Bouvard
Elle donne accès à une réduction d’impôt de 11%, plafonnée à un prix d’achat de 300000€.
Le dispositif Censi-Bouvard est accessible à condition que le logement entre dans l’une des catégories suivantes : établissement social ou médico-social, établissement délivrant des soins de longue durée, résidence avec services pour personnes âgées ou handicapées, résidence avec services pour étudiants.
L’importance du lieu de résidence fiscale
Comme ces aides permettent de réduire le montant des impôts payés en France, pour y accéder il est impératif que la résidence fiscale de l’expatrié soit située en France.
