Calculer une plus-value immobilière – We Jump

Comment calculer la plus-value sur un bien immobilier ?

La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat d’un bien immobilier lorsque le solde est positif. Il s’agit donc du gain réalisé lors de la revente.
Cependant, le calcul de cette plus-value diffère selon le régime du cédant. Un propriétaire de résidence principale, d’appartement meublé ou de résidence étudiante n’aura pas le même niveau de taxation (impôts, cotisations, prélèvements sociaux) lors de la revente de son bien immobilier.
We jump vous conseille en amont de votre prochain investissement immobilier afin de faire le bon choix fiscal.

Qu’est-ce que la plus-value immobilière ?

Pour comprendre le calcul de la plus-value immobilière brute ou ajustée et son impact sur l’imposition lors de la vente, il est essentiel de bien définir tout ce que cette notion recouvre :
– Le prix de vente corrigé : Ce terme indique tous les montants mentionnés dans l’acte de vente (prix de vente, indemnités d’éviction) auxquels on soustrait les frais de cession à charge du vendeur (DPE et autres diagnostics obligatoires, TVA, etc.).
– Le prix d’acquisition corrigé : L’achat d’un bien immobilier entraîne des frais incontournables, tels que les frais de notaire (établis à 7,5% par défaut, ajustables en cas de justificatif de paiement) et le coût des travaux réalisés et donnant lieu à des factures assujetties à la TVA.
– La valeur nette comptable : C’est le prix d’achat du bien après déductions de tous les amortissements réalisés durant la période d’exploitation (ou mise en location) de celui-ci.
En LMP, la plus-value se calcule en faisant la différence entre le prix de vente du bien (moins les frais d’agence) et la valeur nette comptable,
– La taxe sur la plus-value : Que ce soit en LMP ou LMNP, cette taxation se décompose en deux grands volets : l’impôt sur le revenu et les charges sociales .Au titre de ces cotisations sociales, le LMNP engendrera une affiliation classique au régime général de la sécurité sociale. Quant au LMP, il imposera une affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants ou SSI, ex RSI. Les travaux réalisés par soi-même ou par ses proches ne sont donc pas intégrés au calcul de la plus-value immobilière. De même, les travaux d’entretien courant, les dépenses locatives et les réparations ne sont pas comptabilisés dans la majoration du prix d’acquisition, donc dans le calcul de la plus-value par le notaire.

Impôt sur la plus-value pour les résidences principales et secondaires

Pour une résidence principale

S’il y a une plus-value lors de la vente d’une résidence principale et de ses dépendances, celle-ci n’est pas soumise à l’impôt.

Pour une résidence secondaire

En France, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire détenue depuis moins de 30 ans est imposée à un taux de 36,2 % (19% pour l’impôt sur le revenu + 17,2% de prélèvements sociaux) sur la base imposable. Une taxe complémentaire de 2 à 6% s’ajoute à ce taux d’imposition lorsque la plus-value dépasse la somme pallier de 50 000€.

La plus-value dans l’immobilier locatif

Au régime LMP

Lorsqu’une plus-value est réalisée sous le régime de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), c’est le régime des plus-values professionnelles qui s’applique.
Il existe 2 types de plus-values distinctes au régime LMP : la plus-value à court terme et la plus-value à long terme. Attention , on peut très bien être imposé sur ces 2 types de plus-values à la fois.
1) La plus-value à court terme correspond aux amortissements réalisés sur un bien détenu depuis plus de 2 ans. Elle est imposée à l’IR, selon les barèmes de votre tranche marginale d’imposition et soumise aux cotisations des travailleurs indépendants.
2) La plus-value à long terme est celle réalisée lors de la vente du bien, lorsque le montant de la plus-value est supérieur au total des amortissements déduits. Le bien doit avoir été acquis depuis plus de deux ans. Elle est fiscalisée à 30% dans le cadre du PFU (prélèvement forfaitaire unique).
Son mode de calcul est le suivant : Plus-value à long terme = (Prix de vente du bien – Frais d’agence immobilière) – Valeur nette comptable
Prenons un exemple où l’on achète le bien à 100 000 euros et on le revend à la 30e année à 150 000 euros. Le bien est amorti pendant 10 ans à 100%.

Plus-value à long terme = Prix de vente – partie imposable au titre de plus value à long terme – valeur nette comptable

Par conséquent la Plus-value à long terme est de 100 000 euros et la Plus-value à court terme est de 50 000 euros.

 

Bon à savoir : L’activité de Loueur en Meublé Professionnel prévoit une exonération d’impôt en cas de faibles bénéfices. Ainsi, si après 5 ans, le chiffre d’affaire reste inférieur à 90 000€, le loueur bénéficie d’une exonération totale d’imposition au titre de l’impôt sur le revenu, ou d’une exonération partielle s’il ne dépasse pas le seuil palier de 126 000€. Toutefois, les cotisations sociales liées à l’affiliation au régime de la sécurité sociale des indépendants (SSI) restent [dues dans tous les cas.]

Au régime LMNP

En matière de plus-value, le régime de loueur en meublé non professionnel suit la fiscalité des particuliers. Par conséquent, des abattements sont prévus sur la plus-value brute selon la durée de possession du bien, dès 5 ans, comme ce serait le cas pour une résidence secondaire. Il faut noter que le taux est dégressif avec le temps. Chaque année, le taux d’imposition à terme baisse jusqu’à une exonération totale au bout de 22 ans. Il en est de même pour les charges sociales au bout de 30 ans.

Le calcul de la plus-value immobilière en LMNP est tout simplement :
Plus-value en LMNP = Prix de cession – Prix d’acquisition du bien

Bon à savoir : En LMNP, les amortissements ne sont pas compris dans le montant de la plus-value taxable.
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Exonérations d’impôts sur les plus-values

Dans certains cas, la plus-value réalisée sur la vente d’une résidence secondaire ou d’un bien loué en LMNP est exonérée d’impôts. Cela concerne notamment les cas suivants :
Le bien est détenu depuis plus de 22 ans. Après 30 ans, la plus-value est également exonérée de prélèvements sociaux.
Le bien est vendu à un organisme visant à construire et/ou mettre en location des logements sociaux.
Le bien immobilier se situe en France, mais le cédant n’est pas résident français. Il est expatrié, ressortissant d’un pays de l’Union Européenne ou réside dans un État faisant partie de l’Espace économique européen (EEE). Cependant, celui-ci reste redevable du prélèvement de solidarité au taux de 7,5%.
Le prix de cession est inférieur à 15 000 € pour une personne seule ou 30 000 € pour un couple.
L’ancien propriétaire est dans une situation particulière d’expropriation.
Le cédant touche une pension de vieillesse, réside dans un EHPAD ou un établissement d’accueil pour adultes handicapés.
En savoir plus sur l’imposition de la plus-value pour les non-résidents français

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