L’achat d’un bien immobilier est un investissement important, qui mérite une bonne préparation. Pourtant, l’estimation de bien est un service essentiellement proposé aux futurs vendeurs de biens.
We Jump renverse la tendance en vous proposant une estimation immobilière adaptée à vos besoins d’acquéreur. Notre expertise prend en compte un maximum de critères fiables et pragmatiques pour vous assurer d’investir dans un bien qui vous apporte une réelle plus-value, une rentabilité locative attractive.
Pensée à la manière d’une simulation d’achat immobilier, l’estimation immobilière We Jump vous aide à préparer votre prochain investissement locatif en toute sérénité.
Préparer son premier investissement locatif
Vous misez sur la pierre et plus précisément sur l’immobilier résidentiel locatif pour construire un patrimoine et sécuriser votre avenir ?
L’investissement dans la pierre est réputé pour sa rentabilité, sa stabilité et semble le meilleur moyen de sécuriser son avenir. Réussir son premier investissement locatif est toutefois crucial pour lancer cette dynamique de rentabilité !
Pour un premier achat, comme pour tous les autres, vous aurez besoin d’estimer la rentabilité de votre bien après impôt en prenant en compte les critères suivants :
– Le prix au m² du bien visé et du quartier
– Le type de logement
– L’état du bien
– L’historique de la copropriété
– Le cadastre
– Les prix et les délais des travaux à prévoir
– La tension immobilière
– Le mode d’exploitation de la location (location nue ou meublée)
– Votre capacité d’emprunt
– L’impact théorique du crédit sur vos mensualités
– Le mode d’imposition et les taxes associées
– Les frais de gestion locative
Estimer un bien pour acheter et rentabiliser
We Jump vous aide à juger de la pertinence de votre investissement en s’appuyant sur des outils fiables et des études statistiques pour jauger de la valeur foncière dans des zones à forte tension immobilière. À Brest, Nantes, Metz, Lorient ou encore Angers, il est essentiel de se positionner rapidement sur les biens à haut potentiel pour saisir les meilleures opportunités.
Pour ce faire, We Jump vous propose 2 modes d’estimation immobilière : l’évaluation du prix au mètre carré et l’évaluation basée sur la rentabilité locative.
Ces 2 modes d’estimation sont paramétrables avec de nombreux critères tels que la valeur du bien immobilier avant négociation, les travaux à prévoir, les frais We Jump, d’agence, de notaire, le taux de crédit, les loyers estimatifs, le taux d’occupation, etc.
1er mode d’estimation de bien : le prix au m²
Le prix au mètre carré est généralement le premier critère retenu pour comparer le prix d’un bien à sa valeur réelle sur le marché immobilier.
Notre estimation de bien va alors recouper différentes informations fiables et locales, comme la base de données gouvernementales DVF (Demande de Valeur Foncière) et la valeur foncière des derniers biens similaires vendus dans le quartier. Des études statistiques et les devis de nos artisans partenaires vont ainsi nous permettre de comparer le prix au mètre carré moyen pour ce type de bien au prix annoncé par le vendeur, travaux compris. Pour évaluer l’ampleur des travaux, nos équipes We Jump se rendent sur place lors d’une visite ou contre-visite.
Par exemple :
Un logement dit « passoire thermique » est vendu à 2 000€ / m² dans un quartier où le prix au mètre carré moyen est de 3 000€ / m², l’investissement est-il intéressant ?
Pour le vérifier, nous estimons d’abord le montant net après impôts des travaux (isolation, plomberie…) à exécuter pour valoriser le bien et obtenir le meilleur rendement locatif. Nous vérifions ensuite qu’après tous les travaux d’isolation, le prix au m² du bien reste inférieur à la fourchette haute des prix au mètre carré, c’est-à-dire aux logements refaits à neuf. Si c’est le cas, l’investissement est intéressant. Sinon, mieux vaut continuer ses recherches pour acquérir un bien en meilleur état, ou avec une enveloppe travaux moins élevée.
À noter : Dans tous les cas, la réalisation de travaux dans l’ancien donne droit à des déductions d’impôts. Il est important d’intégrer ces amortissements dans le calcul de l’estimation de bien pour obtenir un résultat au plus juste.
2nd mode d’estimation de bien : à partir du rendement locatif
Le rendement locatif est le critère le plus pertinent lorsque l’on cherche à créer de la valeur pour se constituer une rente immobilière. Dans une logique d’achat immobilier à visée locative, il est souvent bien plus pertinent d’estimer le prix de transaction du bien en observant le rendement locatif et le niveau de loyer, soit la valeur vénale du bien. Autrement dit, il s’agit d’apprécier le taux de placement (ou taux de rendement) côté vendeur. La négociation avant la promesse d’achat se base ainsi sur la rentabilité de l’investissement, plutôt que sur le prix au m², qui sera un indicateur plutôt réservé aux maisons, aux grands appartements et à l’achat de résidences principales sans visée locative.
Par exemple :
Si le loyer est de 375 € par mois, soit 4 500 € / an et que le taux retenu est de 4 % la valeur de vente du logement sera fixée à 4 500 / 4 % soit : 112 50€.
Plus le taux est bas, plus le prix sera élevé. Ainsi, un taux de 1 % donnerait un prix de 450 000 €.
Dans ce second cas, notre estimation de bien prend également en compte votre régime fiscal (LMNP, SCI…) et la valeur du loyer du futur logement meublé pour estimer la rentabilité de l’investissement après travaux, ainsi que le cash flow futur.
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Recherche de bien avec We Jump
La recherche d’appartements et de biens à rénover fait partie des prestations que nous proposons à nos clients français et expatriés. Notre connaissance du marché local, combinée à notre réseau de notaires et d’artisans qualifiés, nous permet de détecter les biens qui ont du potentiel sans même que vous n’ayez à vous déplacer.
L’estimation de travaux, la recherche de vices cachés et l’étude du cadastre font partie des étapes incontournables avant un achat. Grâce à l’obtention de devis, d’une réflexion rapide, mais poussée sur les aménagements à prévoir, We Jump vous offre une vue d’ensemble du budget à prévoir pour mener à bien son projet, de l’acquisition à la mise en location.
