Qu’on soit expatrié ou non, l’investissement locatif est une source de revenus particulièrement intéressante. À la fois rentable est sûre, elle est souvent la première option de placement lorsqu’on dispose d’une épargne dont on veut tirer des bénéfices. L’objectif étant bien évidemment d’atteindre un niveau d’autofinancement immobilier maximal, en locatif ou non.
L’investissement locatif autofinancement est le coeur d’une stratégie patrimoniale réussie.
Pour un propriétaire, l’idéal est d’atteindre l’autofinancement immobilier. Seulement, dans les faits, l’autofinancement est-il envisageable ?
Définition de l’autofinancement immobilier
L’autofinancement consiste à payer la totalité de ses charges grâce à ses revenus. Autrement dit, pour l’investissement locatif, l’autofinancement se caractérise par un loyer suffisamment élevé pour couvrir la totalité des charges du propriétaire.
Ces charges comprennent bien évidemment les mensualités, mais également les autres frais à la charge du bailleur : eau, frais de copropriété, impôts sur le revenu foncier, frais d’entretien et de maintenance.
Toutefois, on peut déjà parler d’autofinancement immobilier lorsque le loyer permet de couvrir la totalité des mensualités du prêt immobilier.
Quel rendement pour l’autofinancement ?
L’investissement locatif en autofinancement dépend en grande partie de la rentabilité du bien immobilier.
Cette rentabilité dépend de plusieurs critères :
L’attractivité de la ville :
- Ville étudiante
- Centre-ville dynamique (commerces, restaurants, bars…)
- Secteur économique fort et attractif
- Ville touristique
- Une ville bien desservie en transports en commun
- Secteur culturel développé
- Situation géographique
L’attractivité du quartier :
- Commerces à proximité
- Accès aux transports en commun
- Quartier agréable
- Proximité avec certaines infrastructures : école, parking, salle de sport, lieux culturels…
L’attractivité du logement :
- Superficie totale
- Étage
- Parking
- Balcon
- Nombre de pièces et superficie de chacune
- Luminosité
- Insonorisation
- Performances énergétiques
- Équipements
- Style et déco
En moyenne, un investissement locatif permet d’atteindre une rentabilité brute de 8 à 10%, ce qui équivaut à une rentabilité nette de 6 à 8%.
Ne pas se fier uniquement à la rentabilité du bien
Si la rentabilité, et donc le montant du loyer, compte pour beaucoup dans le calcul de l’autofinancement immobilier, il ne faut pas se concentrer uniquement sur cet aspect. En effet, on trouve dans les villes moins dynamiques de nombreux biens immobiliers particulièrement rentables. Cependant, la demande est plus faible dans ces villes. Il en résulte un risque plus élevé de périodes durant lesquelles le bien ne trouvera pas de locataire.
L’intérêt est de trouver le juste équilibre entre une rentabilité élevée et une demande suffisante. À ce titre, les grandes villes bien desservies en transports publics sont particulièrement intéressantes. Le but n’est pas de cibler le cœur de ces villes souvent inabordable, mais d’opter pour un quartier plus éloigné qui reste facile d’accès en transport depuis le centre-ville et qui dispose des infrastructures suffisantes (commerces, écoles…).
Réduire au maximum les charges
Pour atteindre l’investissement locatif en autofinancement immobilier, il ne faut pas uniquement jouer sur les revenus, mais également sur les charges, en essayant de les réduire au maximum.
Choisir son prêt immobilier
Le prêt immobilier représente la partie la plus importante des charges. Lorsqu’on emprunte, on rembourse bien évidemment le montant emprunté, mais également les intérêts, c’est-à-dire le coût du crédit. Ce remboursement est réparti en mensualités.
Pour optimiser votre prêt immobilier, commencez par identifier votre apport maximum. Il s’agit de la part que vous allez payer directement, sans emprunt. Plus cet apport est élevé, et moins vous aurez besoin d’emprunter. Toutefois, il est important de conserver une épargne de sécurité et de ne pas tout dépenser dans l’apport.
Essayez également de rembourser vos autres dettes en cours (emprunts…) avant de vous lancer dans un prêt immobilier. Ainsi, vous bénéficiez d’un taux d’endettement plus faible, vous permettant d’emprunter dans de meilleures conditions.
Ensuite, vous allez devoir comparer différents établissements de crédit afin de trouver la meilleure offre. Rien ne vous oblige à vous diriger vers votre banque. N’hésitez pas à passer par un courtier qui s’occupera à votre place de chercher la meilleure offre de crédit.
Effectuer les travaux qui s’imposent
Réaliser des travaux génère des frais supplémentaires, mais il est préférable d’effectuer dès le départ les travaux importants qui s’imposent plutôt que de devoir les étaler dans le temps au risque que certains dégâts s’aggravent (des conditions spéciales sont organisées à Brest, Cherbourg ou encore Saint-Nazaire).
Parmi ces travaux, certains permettent de réduire les futures charges. On pense notamment aux travaux de performances énergétiques afin d’améliorer l’isolation et de réduire les pertes énergétiques.
De plus, ces travaux vous autorisent à louer le bien à un prix supérieur et ainsi bénéficier d’un meilleur rendement.
Veillez à bien identifier dès le départ le budget nécessaire aux travaux afin de l’inclure dans le prêt immobilier.
Au final, ces travaux vous permettront de réduire les frais d’entretien et de maintenance du bien immobilier et d’atteindre plus facilement une situation d’autofinancement immobilier.
Optimiser votre fiscalité : Investissement locatif autofinancement
L’imposition des revenus fonciers est également une part importante des charges dues par le propriétaire. L’objectif est d’optimiser cette fiscalité afin de payer le moins possible d’impôts sur les revenus issus de votre investissement locatif.
À ce titre, il existe plusieurs dispositifs visant à réduire cette fiscalité :
- La loi Pinel : pour la plupart des logements
- La loi Denormandie : pour les logements anciens rénovés
- La loi Censi-Bouvard : pour les logements sociaux et de services
Par contre, pour les expatriés, ces aides fiscales sont accessibles à condition que leur résidence fiscale soit toujours située en France.
