Investir dans la pierre est réputé comme un placement sûr, à l’abri des aléas du marché.
Pourtant, le marché immobilier présente des phases d’aubaines et des moments moins propices. La situation actuelle (inflation, taux d’usure en hausse, dévaluation de l’euro au profit du dollar) pourrait-elle présenter une opportunité pour les investisseurs immobiliers français et expatriés ?
We Jump décrypte pour vous les ressorts des mécanismes financiers et économiques à l’œuvre pour vous aider à investir au bon moment, au bon endroit, et faire ainsi fructifier votre patrimoine.
Taux d’usure en hausse
Le taux d’usure ou TAEG est encadré par l’article L314-6 du Code de la consommation et fixé par la Banque de France à la fin de chaque trimestre.
Ce taux comprend :
– Le taux d’intérêt nominatif, celui qui est annoncé dès la demande de crédit pour calculer les intérêts de votre prêt
– Les frais de dossier appliqués par les organismes bancaires
– Les frais des intermédiaires, principalement le courtier
– Le coût de l’assurance et des garanties obligatoires
La hausse actuelle du taux d’usure entraîne également une hausse des taux de crédit accordés par les banques. Cette situation n’a pourtant rien de dramatique. Au contraire, elle libère les dossiers de financement des acquéreurs solvables. Le délai de prise en charge des banques accélère légèrement.
Ainsi, bien que les taux d’usure et de crédit continuent à monter sous l’influence de la BCE et de la Banque Fédérale Américaine, cette hausse reste toute relative : de 1 à 2% à court ou moyen terme, si l’on se fie aux chiffres des années passées.
Impact de l’inflation sur un bon investissement immobilier
L’inflation est un mécanisme économique formidable pour pousser à l’investissement. En effet, l’immobilier est une couverture efficace contre l’inflation.
Lorsque le taux d’inflation est supérieur au taux de crédit, cela signifie que le crédit coûte de moins en moins cher en euros constants.
Actuellement, un taux de crédit immobilier se négocie environ à 2% (hors assurance) pour un bon dossier avec apport. Le taux d’inflation ou indice des prix à la consommation est actuellement à 5,6%. Selon les statistiques de l’INSEE, on observe une tendance haussière, exacerbée par la guerre en Ukraine et ses conséquences sur les prix du gaz et du pétrole qui se répercutent dans tous les produits de la vie courante.
Avec un taux d’inflation à 5 ou 6% et un taux de crédit immo à 3%, l’emprunt immobilier est donc particulièrement intéressant. Les mensualités d’un crédit souscrit aujourd’hui seront bien moins élevées que dans les semaines ou mois prochains, alors même que le montant du loyer sera revalorisé chaque année à hauteur de l’indice des loyers dans le cadre d’une location meublée classique ou à hauteur de l’inflation dans le cadre d’une location saisonnière.
Le rendement locatif des biens acquis à ces taux restera donc attractif sur le long terme, à condition de bien choisir sa zone d’investissement immobilier.
Marché immobilier stable dans les villes moyennes
Hausse du taux d’inflation + Hausse du taux de crédit immobilier = Baisse du pouvoir d’achat
C’est en raison de cette équation simple (et d’ailleurs, simpliste) que certains annoncent une baisse drastique des prix de l’immobilier dans les prochains mois. La tendance baissière s’amorce d’ailleurs déjà à Paris, Lyon et Lille, de grandes métropoles qui se démarquent par un marché de niche : celui des multi-propriétaires.
Dans la capitale des Gaules et la ville des Lumières, le prix au m² est très élevé depuis quelques années pour la plupart des investisseurs et des épargnants souhaitant accéder à la propriété. La flambée des prix immobiliers de ces dernières années pèse sur tous les investisseurs et les mesures prises en zone tendue (plafond des loyers, durcissement de la réglementation pour les loueurs en meublé non-professionnels LMNP…) réduisent la rentabilité locative. Hormis le million de multi-propriétaires les plus fortunés qui possèdent déjà 40% des appartements parisiens en location, rares sont ceux qui peuvent faire une bonne affaire dans la capitale.
Cependant, Paris n’est pas la France.
Les tendances des grandes villes ne se répercutent pas toujours sur les villes moyennes qui s’avèrent bien plus rentables pour un premier investissement locatif. Au contraire, des villes comme Brest, Nantes et Metz, par exemple, offrent toujours des perspectives d’investissement avantageuses.
Opportunités immobilières à Brest
Le marché immobilier brestois est en très nette augmentation. Les prix de l’immobilier ont augmenté de 45,8% ces trois dernières années, avec un prix de vente moyen de 2 297€ / m² relevé par la Fnaim au 01/10/2022.
Si la hausse des prix ralentit actuellement, le rendement locatif reste exceptionnel.
En 2021, on relevait des loyers médians hors charge de :
– 13€/m² pour les studios T1
– 10€/m² pour les T2
– 8€/m² pour les T3 et plus
C’est donc le bon moment pour investir dans l’immobilier locatif à Brest !
Marché immobilier Nantes, le bon moment pour acheter ?
Le marché immobilier nantais est relativement stable, avec une hausse du prix au m² de 1,4% au dernier trimestre. En moyenne, les appartements se vendent à 3 864€ /m², ce qui reste relativement abordable au vu du rendement locatif attendu.
En effet, ces 12 derniers mois, le loyer médian hors charges était de 12€/m² à Nantes et plus précisément :
– 15€/m² pour un studio étudiant
– 12€/m² pour un T2, adapté aux jeunes actifs
– 11€/m² pour les T3 et plus, souvent des logements familiaux
Avec un bassin d’emploi dynamique et plus de 150 000 étudiants résidant sur place de septembre à juin, Nantes reste une ville particulièrement attractive pour les investisseurs immobiliers.
La parité euro dollar, une aubaine pour les expatriés
D’autres villes de France restent particulièrement avantageuses pour tous les profils d’investisseurs immobiliers, mais les expatriés ont un atout indéniable pour investir dès maintenant à bas coût : la parité euro dollar.
L’actuelle faiblesse de l’euro est une aubaine pour les expatriés ! En effet, la dépréciation de la monnaie implique que pour un même montant en dollar, le pouvoir d’achat des Français vivant à l’étranger est bien plus élevé aujourd’hui qu’il ne l’a jamais été depuis 2002.
Le taux de change EUR/USD de ces 5 derniers jours était à parité, à 0.98$ pour 1€.
Tant que l’euro se dévalue, la capacité d’achat des expatriés est accrue, ce qui signifie plus de facilités d’emprunt immobilier et plus de m² pour un même montant en dollars.
C’est donc bien le meilleur moment pour acheter un bien immobilier en tant qu’expatrié !
