Selon les derniers chiffres, plus de 2,5 millions de Français vivent à l’étranger. Le choix de l’expatriation découle souvent d’une carrière professionnelle ou d’une volonté de découvrir un environnement différent de la France, notamment pour y développer un projet entrepreneurial.
Toutefois pour la majorité de ces expatriés, la France conserve une place particulière et notamment lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier. Cet article a pour but de vous aider dans votre futur investissement immobilier depuis l’étranger en réunissant tous les conseils pour réaliser la bonne affaire.
Le marché français, un choix idéal pour un investissement immobilier depuis l’étranger
Le marché immobilier français en quelques chiffres
Chaque année, ce sont plus de 1,5 million de transactions immobilières qui s’opèrent sur le marché français.
Les acquéreurs peuvent s’appuyer sur un fort réseau d’agences immobilières avec plus de 1200 agences réparties sur l’ensemble du territoire. Elles génèrent un chiffre d’affaires annuel supérieur à 37 millions d’euros.
Ils peuvent également sur un puissant réseau de mandataires avec plusieurs dizaines de milliers de mandataires immobiliers répertoriés à travers quelques grands groupes.
Enfin, les personnes souhaitant investir dans l’immobilier français profitent de grands sites d’annonces immobilières réunissant des millions, des dizaines de millions, voire des centaines de millions de visites.
Les avantages du marché immobilier français
Un marché très éclectique
En optant pour un investissement immobilier depuis l’étranger, un expatrié peut ainsi profiter d’un marché immobilier français très multiforme.
Il est souvent divisé en deux grandes catégories que sont le marché immobilier d’entreprises et le marché immobilier résidentiel. Cependant, chacune de ces deux catégories est elle-même scindée en plusieurs sous-catégories.
Intéressons-nous de plus près au marché immobilier résidentiel. Il est particulièrement varié en France où l’on observe une très grande disparité au niveau des caractéristiques des biens, de leur prix et de leur rentabilité. Chaque investisseur peut trouver un bien qui répond à ses exigences.
Des crédits immobiliers accessibles
Pour investir dans l’immobilier le crédit est un levier de financement quasi indispensable. En France, 7 investissements immobiliers sur 10 sont financés grâce à un prêt immobilier.
En choisissant l’investissement immobilier depuis l’étranger, en tant qu’expatrié français, vous pouvez profiter des mêmes conditions d’emprunt que les résidents.
Depuis plusieurs années les taux des crédits sont particulièrement bas. Naturellement, ils varient selon le profil de l’emprunteur et du crédit, mais actuellement, le taux médian est de 1,25% pour un prêt immobilier de 20 ans.
Une fiscalité attractive
L’investissement immobilier depuis l’étranger permet de profiter des avantages fiscaux que propose la France.
Premièrement, plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière sont accessibles :
- Le dispositif loi Pinel : jusqu’à 21% de réduction d’impôt (location dans le neuf ou l’ancien rénové)
- Le dispositif loi Denormandie : jusqu’à 21% de réduction, uniquement dans le locatif ancien rénové
- Le dispositif loi Censi-Bouvard : réduction fiscale de 11% pour le locatif de service neuf ou ancien
- Le dispositif loi Malraux : jusqu’à 30% de réduction, uniquement pour l’ancien réhabilité et situé dans un quartier spécifique
- Le dispositif loi Cosse : jusqu’à 70% de réduction pour les biens sous convention
- Le dispositif du déficit foncier : déduction du déficit foncier
- Le dispositif monuments historiques : déduction de certaines charges
De plus, en optant pour l’investissement locatif meublé vous bénéficiez du régime fiscal BIC qui vous permet de déduire la totalité de vos charges foncières ou de profiter d’une réduction fiscale de 50%.
Investissement immobilier depuis l’étranger
Les expatriés ayant comme projet d’acquérir une propriété peuvent s’appuyer sur un chasseur d’appartement à Paris ou ailleurs dans le pays afin de trouver le bien répondant au mieux à leurs critères.
L’objectif des investisseurs expatriés est bien souvent de se créer un patrimoine à fort rendement, tout en bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Toutefois, sachez que même en étant résidant fiscal dans un autre pays, le patrimoine que vous possédez en France sera soumis à la fiscalité française.
Pour optimiser leur imposition immobilière, les investisseurs doivent choisir judicieusement le type de propriété dans laquelle ils vont investir.
À ce titre, les SCPI sont un très bon choix. En effet, une SCPI offre à la fois un rendement élevé tout en bénéficiant d’une imposition immobilière séduisante. De plus, la gestion d’un projet SCPI à distance quand on n’est pas résident français est plus facile que de gérer un patrimoine plus classique.
Les investisseurs résidents non français peuvent donc s’appuyer sur un chasseur d’appartement et la SCPI afin de trouver le meilleur rendement et la meilleure fiscalité ?
Comment choisir son investissement immobilier depuis l’étranger ?
Quel est votre budget ?
Avant de débuter la recherche d’un bien immobilier, commencez par établir votre budget. Ce budget se définit par le montant de votre épargne que vous allez pouvoir investir, mais aussi par votre capacité d’emprunt. Cette épargne vous servira comme apport dans votre futur emprunt.
Il est important que vous compariez un maximum d’établissements de crédit pour trouver les meilleures conditions. N’hésitez pas à faire appel à un courtier en prêts immobiliers. Le comparatif doit principalement s’articuler autour du TAEG qui rassemble le taux brut, les frais de dossier, les frais de garantie et les frais d’assurance.
Pour définir votre capacité d’emprunt, la banque va étudier votre taux d’endettement, c’est-à-dire la part que représentent vos dettes par rapport à vos revenus.
Ce taux ne doit pas dépasser 33%. Ensuite, elle va également analyser votre situation financière et plus particulièrement le montant de vos revenus réguliers. Votre capacité d’emprunt dépend aussi de votre situation professionnelle. Les banques préfèrent les profils ayant une situation professionnelle stable (CDI) qui garantissent un remboursement quasi assuré.
Analysez le marché immobilier
Pour réussir votre investissement depuis l’étranger, il est essentiel que vous analysiez le marché immobilier français. En effet, connaître les prix au m2 et les loyers moyens va vous permettre d’identifier les endroits les plus intéressants pour investir dans l’immobilier.
Cette analyse du marché vous permet donc d’identifier la ou les villes les plus intéressantes pour votre futur investissement immobilier depuis l’étranger.
Forcément, les grandes villes attractives sont celles où les prix sont les plus élevés. Mais ce sont également les emplacements où l’immobilier locatif offre les revenus les plus élevés. L’intérêt étant de cibler un emplacement avec un prix au m2 en adéquation avec votre budget et qui profite d’une forte demande locative et donc de loyers particulièrement rentables par rapport à l’investissement de départ.
L’idéal étant que les loyers perçus remboursent les mensualités du crédit immobilier souscrit.
Notez qu’au sein d’une ville, l’attractivité fluctue selon les quartiers en l’environnement. Vous devez prendre en compte la proximité avec certains éléments : transports, commerces, écoles… Mais également l’exposition, la pollution sonore et visuelle, ainsi que les futurs projets de travaux et d’aménagement prévus dans le voisinage.
Définir un profil type de bien immobilier
Pour faciliter la recherche d’un investissement immobilier depuis l’étranger, vous devez dès le départ définir quel type de bien vous souhaitez acquérir.
En premier lieu, s’agit-il d’une résidence secondaire lorsque vous séjournez en France ou s’agit-il d’un investissement locatif. Si vous désirez investir dans l’immobilier locatif, êtes-vous à la recherche d’une location saisonnière ou d’une location longue durée.
De même, préférez-vous investir dans un bien neuf plus onéreux, mais répondant à toutes les dernières normes énergétiques, ou plutôt un bien ancien qui pourrait nécessiter des travaux de rénovation ?
Concernant le bien immobilier en lui-même quelles sont les caractéristiques les plus importantes pour vous ? Sa superficie, son emplacement, son aménagement ? Quel est le nombre de pièces idéales ? La présence d’un balcon ou d’une terrasse est-elle nécessaire ? Idem pour une place de parking ?
Vous l’aurez compris, vous devez répondre à toutes ces questions pour identifier le profil du futur investissement immobilier depuis l’étranger.
Surtout, que l’expatriation rend certains aspects de l’investissement plus contraignants.
On pense notamment à la visite. Aussi, identifier rapidement et précisément les caractéristiques du bien va vous permettre de gagner énormément de temps dans votre recherche d’un investissement immobilier depuis l’étranger.
Comment gérer un investissement immobilier depuis l’étranger ?
Forcément, la distance rend la gestion plus compliquée, surtout dans le cas de l’immobilier locatif. De ce fait, nous vous recommandons de confier votre bien à une agence immobilière. Elle s’occupera des différentes missions de gestion.
Ainsi, vous n’aurez pas à vous préoccuper de créer l’annonce, ni à effectuer les visites auprès des candidats, ni à choisir celui qui propose le meilleur profil pour devenir le locataire de votre investissement immobilier depuis l’étranger.
