Paris est la ville où les prix immobiliers sont les plus élevés en France, et parmi plus chers au monde. Ce constat n’a rien d’étonnant dans un pays très centralisé comme la France et tant Paris jouit d’une image forte dans le monde. Forcément, il en résulte une demande très élevée par rapport à l’offre.
De ce fait, investir à Paris exige un budget très élevé. Beaucoup d’investisseurs se tournent donc vers les villes situées à proximité.
L’investissement locatif dans la première couronne séduit de nombreux investisseurs qui recherchent un bien immobilier plus abordable, mais pas trop éloigné de la capitale.
Les avantages de l’investissement locatif dans la première couronne
Les avantages de l’investissement locatif
Plusieurs raisons expliquent pourquoi l’investissement locatif séduit autant les investisseurs.
Premièrement, un bien immobilier inhabité ne rapporte rien. Au contraire, il génère des charges liées à son entretien et à la taxe foncière. L’investissement locatif permet de percevoir des revenus réguliers : les loyers. Ces derniers peuvent notamment permettre de rembourser les mensualités du crédit immobilier souscrit pour financer l’investissement locatif dans la première couronne.
Lorsqu’il s’agit d’une location saisonnière, le bailleur peut espérer des loyers supérieurs, mais temporaires, le temps que dure la période de location.
En optant pour une location longue durée, les loyers seront moins élevés, mais sans interruption. Dans tous les cas, l’investissement locatif offre un très bon rendement.
Cependant, l’intérêt de l’investissement locatif dans la première couronne ou ailleurs ne réside pas uniquement dans son rendement, mais aussi dans sa fiscalité. En effet, l’investissement locatif bénéficie d’un système fiscal particulièrement intéressant. L’État français, afin de dynamiser l’offre de logements locatifs, encourage l’investissement dans ce secteur par des mesures de réductions fiscales.
Plus précisément, on distingue plusieurs dispositifs fiscaux associés à l’investissement locatif :
- Le dispositif loi Pinel
- Le dispositif loi Denormandie
- Le dispositif loi Censi-Bouvard
- Le dispositif loi Malraux
- Le dispositif loi Cosse
- Le déficit foncier
- Le dispositif monuments historiques
Ces différentes solutions de défiscalisation immobilière permettent de bénéficier de réductions d’impôt allant de 11 à 70%. Naturellement pour bénéficier de l’un ou l’autre de ces dispositifs, il faut respecter certaines conditions propres à chacun d’entre eux.
Pourquoi investir dans la première couronne ?
Se composant des départements des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, la petite couronne parisienne est un très bon compromis pour celles et ceux qui n’ont pas les moyens d’investir dans Paris intra-muros, mais qui désirent ne pas trop s’éloigner de la capitale.
En effet, dans ces départements, les prix au m2 sont nettement inférieurs à ceux de Paris où le prix moyen est supérieur à 11361€ le m2 :
- Hauts-de-Seine : 7200€ le m2
- Seine-Saint-Denis : 4000€ le m2
- Val-de-Marne : 5100€ le m2
Bien sûr, il ne s’agit que des prix moyens, et à l’intérieur même de chaque département il existe des disparités de prix. Par exemple, dans les Hauts-de-Seine, la commune de Villeneuve-la-Garenne voit son prix immobilier moyen se situer autour des 3550€ le m2, tandis qu’il dépasse les 11800€ à Neuilly-sur-Seine.
De plus, ces prix plus abordables font que l’offre immobilière est nettement plus dynamique dans la première couronne que dans la capitale. Trouver un investissement locatif dans la première couronne est donc plus facile et plus rapide.
La demande locative est également très élevée ce qui vous assurera de trouver assez aisément un locataire pour votre investissement locatif fans la première couronne.
Ajoutons que ces 3 départements sont bien desservis en transports en commun permettant de rallier la capitale rapidement sans devoir prendre sa voiture.
Investissement locatif première couronne
La région Ile de France représente environ 20% de la population française. La demande de logements y est donc particulièrement élevée. Trouver un appartement n’est pas toujours évident quand on habite cette région, car l’offre locative ne répond pas toujours à la demande de logements. De plus, les prix des appartements sont très disparates selon la zone, la ville et le quartier.
Ce constat vaut aussi pour les personnes désirant acheter un appartement en Ile de France qu’il s’agisse d’un logement qui servira de résidence principale ou d’un investissement locatif.
Toutefois, pour un projet de logement locatif, la première couronne offre de belles opportunités en matière de rentabilité.
L’objectif étant de choisir une commune où les prix des appartements sont abordables et où les loyers restent suffisamment élevés pour assurer une bonne rentabilité.
De plus, en investissant dans les logements locatifs vous pouvez bénéficier de mesures fiscales très intéressantes et notamment du dispositif loi Pinel. Grâce à cette loi Pinel, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt jusqu’à 21% du prix du logement.
Néanmoins, si vous ne trouvez pas le projet locatif idéal en Ile de France, n’hésitez pas à changer de région.
La Bretagne avec une ville comme Rennes ou comme Brest présente de belles opportunités au niveau de la rentabilité. Bien sûr, on observe également des disparités des prix entre les différents quartiers de Rennes et les différents quartiers de Brest, mais en moyenne les prix des logements y sont souvent plus faibles.
Les étapes pour préparer votre investissement locatif dans la première couronne
Quel est votre budget d’investissement ?
Quel montant pouvez-vous investir dans l’achat d’un bien immobilier locatif dans la première couronne ? Ce budget dépend de vos liquidités, mais il dépend surtout de votre capacité d’emprunt. En effet, comme pour plus de 7 investisseurs sur 10, il est probable que vous souscriviez à un crédit immobilier pour financer votre investissement immobilier dans la première couronne.
Pour connaître cette capacité d’emprunt, la seule méthode est de vous adresser à un établissement de crédit. Il étudiera alors votre profil est vous indiquera quel est le montant maximum que vous pouvez emprunter. Il dépend de plusieurs critères :
- Votre taux d’endettement
- La stabilité et le niveau de vos revenus réguliers
- La stabilité de votre situation professionnelle
Naturellement, pour choisir la banque auprès de qui vous allez emprunter, prenez le temps de comparer un maximum d’offres. Un investissement à Paris ou en première couronne, notamment en locatif, et ce quelque soit le programme immobilier ou la loi en vigueur, demande du temps pour obtenir une rentabilité certaine.
Quels sont les prix du marché ?
Se lancer dans l’achat d’un bien immobilier sans connaître les prix, c’est être certain de réaliser une mauvaise affaire, et ce, quel que soit le quartier, en plein centre ou non, ou la zone.
Pour un investissement locatif dans la première couronne vous devez connaître les prix moyens des trois départements et des principales villes.
Pensez aussi à étudier l’historique de ces prix pour connaitre leur évolution lors des derniers mois et des dernières années. De cette façon, vous pourrez mieux évaluer si la ville gagne o en attractivité. Un critère très important pour l’immobilier locatif.
Vous devez également analyser les prix des loyers afin d’identifier les lieux les plus rentables.
Votre objectif étant de trouver l’emplacement idéal, c’est-à-dire celui qui offre des prix d’achat conforment à votre budget et qui permet de bénéficier de loyers suffisamment élevés pour optimiser le rendement de l’investissement locatif dans la première couronne.
Dans quel type de bien souhaitez-vous investir ?
À la recherche d’un investissement dans la première couronne vous aller constater qu’il existe une très variété des biens immobiliers, à l’image du marché français dans sa généralité.
De ce fait, il est indispensable d’avoir une idée précise du type de bien que vous souhaitez acquérir. Commencez par identifier et hiérarchiser les caractéristiques qui sont les plus importantes pour vous et surtout pour vos futurs locataires. Voici une liste non exhaustive que critères récurrents :
- Surface habitable
- Nombre de pièces
- Emplacement et proximité avec certains services
- A l’étage
- Avec balcon
- Avec parking
- Exposition plein sud
Essayez de vous mettre à la place d’un locataire et de déterminer quels sont les éléments que vous aimeriez trouver dans l’appartement.
Veillez également à analyser le quartier (bruits, voisinage…), surtout que vous ne pouvez pas ignorer que la première couronne comprend entre autres des zones souffrant d’une mauvaise réputation.
De même, n’oubliez pas de vous renseigner sur les éventuels projets de construction et de travaux prévus et qui pourraient influencer la valeur de votre bien et du loyer.
Comment trouver son futur investissement locatif dans la première couronne?
Il existe plusieurs solutions pour rechercher un bien immobilier.
Afin d’optimiser vos chances de trouver la bonne affaire, nous vous recommandons de mixer la recherche en ligne (sites de ventes entre particuliers, sites des agences, sites de mandataires), et la recherche via les agences immobilières physiques.
N’hésitez pas à visiter chaque bien immobilier regroupant la plupart de vos critères. S’il s’agit de votre premier investissement immobilier, le mieux est de demander à un proche avec plus d’expertise de vous accompagner lors des visites afin de poser les bonnes questions et de cerner les éventuels défauts que vous n’auriez pas vus.
Concernant l’achat, il n’existe pas de méthode miracle de négociation. Évitez seulement de proposer un prix trop inférieur, surtout si le bien à un fort potentiel et qu’il a de forte de chance de trouver un acquéreur rapidement.
