Le nouvel arrêté du 31 mars 2021, entré en vigueur le 1er juillet 2021, a changé la donne en matière de DPE. Il a désormais une portée juridique et des répercussions sur la revente et la location des logements français.
Si, auparavant, remplacer une fenêtre par du double vitrage suffisait parfois à améliorer sa note avec l’ancien DPE, la nouvelle réglementation est plus stricte et calcule plus précisément la performance énergétique du logement.
Elle vise même spécifiquement à obliger les propriétaires de passoires thermiques (appartements et maisons de DPE E, F et G) à effectuer des travaux de rénovation énergétique sous peine de sanctions :
– Audit énergétique obligatoire dans les annonces de vente et de mise en location
– Gel des loyers depuis le 24 août 2022 pour les DPE F et G
– Interdiction pure et simple de mise en location en 2025 pour les DPE G, 2028 pour les DPE F, 2034 pour les DPE E
Plus de 2 millions de logements sont visés par cette nouvelle réglementation selon l’Observatoire national de la rénovation énergétique.
We Jump vous aide à mieux comprendre les ressorts réglementaires du nouveau DPE et vous apporte des solutions pour améliorer votre note en réduisant votre taux d’imposition !
Nouvelle méthode de calcul du DPE
La loi Climat Résilience entrée en vigueur en août 2021 était accompagnée d’une notice explicative résumant les nouveaux critères de diagnostic énergétique et donc le calcul du nouveau DPE.
Désormais, les diagnostics énergétiques incluent de nouveaux critères tels que le confort d’été du logement, la perméabilité à l’air du bien ou encore les consommations d’eau chaude sanitaire.
Isolation intérieure et extérieure
Les déperditions thermiques des parois (murs et plafonds) sont pondérées en cas d’isolation ou de doublage. Le type de matériau utilisé pour l’isolation et la profondeur de la lame d’air du double vitrage jouent dans ce calcul. Par exemple, un doublage « qualifié » doit avoir une lame d’air de 15mm au minimum pour impacter positivement l’étiquette DPE. L’épaisseur du matériau isolant ou du vitrage joue donc un rôle clé dans l’estimation du DPE.
Prise en compte des fenêtres et baies vitrées
La surface vitrée a un impact négatif sur le DPE, car elle réduit le confort d’été en réchauffant la pièce et en maximisant l’ensoleillement.
Pour calculer l’impact d’une fenêtre ou d’une baie vitrée sur la note d’un logement, les diagnostiqueurs vont observer son orientation, sa dimension, sa situation (sur mur ou sur toit) et surtout, sa proportion sur la surface totale des parois du logement. De très grandes baies vitrées vont donc dégrader la note du DPE, ce qui n’était pas le cas avant 2021.
Nouvelle étiquette énergie
L’étiquette énergie DPE 2021 comprend désormais deux mentions :
Consommation en énergie primaire (gaz, électricité, fioul, granulés de bois…)
Émissions de gaz à effet de serre
Étude de nouveaux postes de consommation
Afin d’affiner le calcul de la consommation de gaz ou d’électricité, le diagnostic DPE actuel prend en compte de nouveaux postes de dépenses énergétiques :
Chauffage individuel ou collectif
Refroidissement
Production d’eau chaude sanitaire
Éclairage du logement
Auxiliaires : chauffage d’appoint, VMC, ECS, climatiseur mobile…
Depuis le nouveau diagnostic de performance énergétique, toutes ces informations sont transmises au propriétaire du logement diagnostiqué mais aussi à l’Ademe à des fins statistiques.
Améliorer son DPE
Le nouveau DPE indique systématiquement des recommandations de travaux pour améliorer ses performances énergétiques.
Certains travaux fréquemment cités dans les recommandations du nouveau DPE nécessitent l’accord de la copropriété. Voici, par ordre décroissant, les travaux de rénovation collective à envisager en priorité :
Isoler la toiture et les murs extérieurs est le meilleur investissement pour améliorer son DPE en copropriété.
Remplacer la chaudière actuelle par une chaudière à condensation haute performance, une pompe à chaleur, un raccordement au réseau de chaleur urbain, un chauffage au bois moderne, des panneaux solaires ou un système thermodynamique a un impact très fort sur le passage en classe A, B ou C d’un immeuble collectif.
Poser des panneaux solaires réduit la consommation de gaz à effet de serre.
Envisager une protection solaire sur les baies de plus de 0,7m² améliore le DPE, car cela participe au confort d’été.
D’autres travaux de rénovation énergétique sont à votre portée sans attendre la prochaine assemblée générale de copropriété. Voici ce que vous devriez envisager pour améliorer votre DPE par ordre de priorité :
– L’isolation intérieure suffit bien souvent à passer d’un DPE F ou G à un DPE E ou supérieur.
– L’installation d’une VMC hygrolique fait baisser drastiquement les dépenses de chauffage ou de climatisation, ce qui améliore la classe énergie d’un logement ou d’un immeuble rénové.
– L’isolation du plancher au-dessus d’une cave améliore le DPE des logements en rez-de-chaussée d’un immeuble.
– L’isolation du plafond voire des combles est impérative pour rehausser le DPE des immeubles et des appartements en dernier étage.
– La mise en place d’un thermostat individuel améliore légèrement la note du DPE en faisant baisser votre consommation d’énergie de 5 à 15% selon l’Ademe.
– L’isolation de la tuyauterie, notamment du réseau d’eau chaude collectif d’un immeuble, a également un impact modéré sur le diagnostic immobilier.
– Le remplacement des radiateurs électriques énergivores par des chauffages classe A ou B est très valorisé dans les petits logements de type studio ou T2.
– Le remplacement des huisseries et des menuiseries des portes et des fenêtres est utile, si et seulement si votre logement est doté de grandes baies vitrées. À défaut, l’impact sur le DPE est faible au regard de l’investissement consacré.
Le bouquet travaux à prévoir dépend largement du type de bien et de l’ampleur du chantier. Heureusement, en LMNP (location meublée non professionnelle), l’amortissement des travaux de rénovation d’immeuble complet ou d’appartement entraîne une baisse d’impôts durant 5 à 25 ans, ce qui facilite grandement la mise aux normes des passoires énergétiques avant leur remise en location.
Combien coûte une rénovation énergétique complète ?
La page 27 du rapport Sichel évalue une rénovation de passoire énergétique (classe énergétique F ou G) vers une classe A ou B à 46 000 € pour une maison et 25 000 € pour un appartement. *
Le programme « Habiter Mieux » de l’Anah prévoit différentes aides pour faciliter l’accès à l’investissement locatif. Cette aide couvre 25% du montant total des travaux hors taxe d’amélioration de la performance énergétique, dans la limite de 15 000€ par logement rénové. En contrepartie de cette aide, vous devrez toutefois vous engager à respecter un plafond de loyer, ce qui peut s’avérer contraignant et entraver votre rentabilité locative.
*Chiffrage du coût des travaux basé sur des remontées de prix issus d’espaces-conseils FAIRE de l’ADEME au cours de l’année 2018 et des extractions de la base BatiPrix de janvier 2021
Comment trouver le bon artisan pour améliorer mon DPE ?
Pour respecter l’Accord de Paris, le gouvernement français a pour ambition de faire rénover 500 000 logements par an pour adapter l’ensemble du parc locatif aux nouvelles normes environnementales dites BBC.
Cet objectif est difficile à suivre pour les propriétaires-bailleurs et les artisans eux-mêmes, qui réservent déjà leurs chantiers de rénovation énergétique pour 2023-2025. Les sanctions prises à l’encontre des passoires thermiques accélèrent ce phénomène et réduisent les possibilités d’achat et de rénovation des nouveaux investisseurs immobiliers.
Acheter une passoire thermique, une bonne idée ?
Grâce à notre réseau d’artisans RGE dans toutes les villes porteuses de France, We Jump est capable de vous offrir un devis fixe pour un appartement ou un immeuble à rénover, un délai de travaux raisonnable et une qualité d’ouvrage maîtrisée. La disponibilité de nos artisans RGE vous permet de saisir des opportunités exceptionnelles, même en cette période. En effet, la mise sur le marché massiF de passoires thermiques idéalement situées en centre-ville permet de réaliser d’excellentes opérations immobilières. Le Pack Optimisation Fiscale de We Jump prévoit un accompagnement complet, de l’acquisition à la mise en gestion locative du bien, incluant toutes les phases de rénovation, pour un rendement maîtrisé en toute sérénité.
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