SCI

Comment fonctionne une SCI ?

La SCI – ou société civile immobilière – est une forme sociale conçue spécialement pour la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers. Elle permet d’investir avec un associé ou même en famille, en partageant les parts des biens détenus au prorata des apports de chacun.

Les revenus locatifs ou les plus-values sont ainsi répartis équitablement entre toutes les parties prenantes, selon les dispositions précisées dans le statut de la SCI.

Mais alors, quand se constituer en SCI ? Ce statut est-il vraiment intéressant pour faire baisser son taux d’imposition ou développer son patrimoine ?

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SCI, définition

Par définition, il existe 3 types de SCI :

– La SCI classique, qui permet à plusieurs personnes de gérer un bien en commun.
– La SCI d’attribution, qui permet à ses associés d’acquérir un bien en commun et de le diviser par fractions (nue-propriété, jouissance, pleine propriété) selon les intérêts de chacun.
– La Société Civile de Construction-Vente, dite SCCV, qui est le statut des promoteurs immobiliers, car elle permet d’acquérir un bien immobilier en vue de sa revente à court terme.
Dans le cadre de l’immobilier locatif, l’idéal est d’opter pour une SCI classique. En effet, celle-ci dispose de nombreux atouts pour les associés…

Investir dans l’immobilier en famille

Le terme « SCI familiale » est couramment utilisé pour désigner des sociétés civiles immobilières classiques détenues par des membres d’une famille par le sang ou par alliance.

Lorsque des parents acquièrent un logement ensemble, ils peuvent répartir les parts par deux biais : le régime de l’indivision ou la constitution d’une SCI.

Dans le cas de l’indivision, les associés ont chacun une quote-part du bien et donc des droits sur celui-ci dans son ensemble, ce qui leur offre un pouvoir de décision en cas de revente par exemple.

Dans le cas d’une SCI, les droits des associés sont limités aux parts sociales de chacun. Dans les statuts, on peut nommer un ou plusieurs gérants et décider de leur champ d’action : gestion locative, rédaction des bilans, etc. En cas de divorce ou de succession anticipée, les associés peuvent céder leurs parts de la SCI. Ainsi, il est possible de céder ses parts à ses descendants ou à son conjoint à titre gratuit, ce qui constitue une donation.

Bon à savoir pour les expatriés : Contrairement à d’autres formes de société, la SCI ne requiert pas que ses associés aient la nationalité française. Les expatriés peuvent ainsi investir avec leurs époux et enfants, quel que soit leur lieu de vie ou pays d’origine, bien plus facilement qu’en nom propre.

Investir en SCI : les avantages

Avantage n°1 : Protection du patrimoine des associés

En tant que société immatriculée au Registre du commerce et des sociétés (RCS), la SCI est une personne morale. Elle possède donc ses propres biens, et ses propres dettes, ce qui protège le patrimoine privé de ses associés.

Dans le cas où la SCI ne serait pas en mesure de rembourser ses créanciers, les huissiers peuvent se tourner vers les associés. Les associés sont non-solidaires, c’est-à-dire qu’ils ne sont pas responsables de la part des autres membres. Ils ne sont engagés qu’à hauteur de leurs propres parts sociales.

Avantage n°2 : Réduction d’impôts grâce au déficit foncier

Les SCI soumises à l’IR et relevant du régime réel d’imposition (aux loyers perçus supérieurs à 15 000€ / an) bénéficient du mécanisme du déficit foncier. Lorsque la SCI procède à des travaux d’aménagement ou de à des réparations, les dépenses engendrées sont déductibles des impôts sur le revenu des associés, à hauteur de 10 700€ par associé par an.

Ce mécanisme permet donc de payer moins d’impôts, tout en valorisant son patrimoine immobilier.

Avantage n°3 : Facilité d’accès au crédit immobilier

Créer une SCI facilite l’accès au prêt des associés. En mutualisant leurs charges, ceux-ci rassurent les organismes bancaires sur leur capacité de remboursement.

Toutefois, les banques vérifient le taux d’endettement de chaque associé avant d’accorder ou non un prêt immobilier. Leur capacité financière individuelle n’est donc pas masquée par la création de SCI.

Avantage n°4 : Transmission patrimoniale simplifiée

La cession de parts à ses descendants permet de contourner la législation sur la donation. Les parts cédées bénéficient en effet d’un abattement et d’une fiscalité avantageuse, en comparaison avec le régime de l’indivision ou une donation classique.

Le cédant peut même conserver l’usage du bien immobilier transmis (en y habitant ou en le louant), en en conservant l’usufruit. Le bénéficiaire est alors détenteur de la nue-propriété, c’est-à-dire des murs, jusqu’à hériter pleinement du bien désigné.

Les inconvénients d’une SCI

Inconvénient n°1 : Coût et démarches de création

La création de toute société française s’accompagne de coûts et de diverses démarches administratives, comme la rédaction des statuts de la SCI (sous seing privé ou avec l’aide d’un notaire), le dépôt d’un dossier d’immatriculation, la publication de sa constitution dans un Journal d’Annonces Légales, etc.

En France métropolitaine, en 2022, le coût de l’annonce légale de constitution de SCI s’élève à 222€ TTC (soit 185€ HT + 37€ de TVA). À ceci s’ajoute le coût d’immatriculation au RCS, de 66,88€ TTC, puis 21,41€ pour le dépôt du registre des bénéficiaires effectifs.

Le coût minimum d’une constitution de SCI s’élève donc à 310,29€ à l’heure actuelle, hors recours à un notaire ou à un expert-comptable.

Inconvénient n°2 : Obligations de fonctionnement

Toutes les formes de SCI donnent lieu à minima à une assemblée générale annuelle, qui réunit tous les associés.

La mise en place d’une comptabilité annuelle (établie par le gérant, comme précisé à l’article 1856 du Code civil) est obligatoire dans certains cas :

– Lorsque la SCI est soumise à l’IS et/ou à la TVA
– Lorsqu’au moins un des associés est une personne morale soumise à l’IS, même si la SCI est au régime de l’IR
– Lorsque la SCI compte plus de 50 salariés, 3,1 millions d’euros de CA hors taxe ou 1,55 million d’euros de bilan

Inconvénient n°3 : Vente de bien immobilier votée à l’unanimité

La SCI n’ayant pas vocation à effectuer d’achat-revente de bien immobilier, toute vente d’appartement ou de maison doit être votée à l’unanimité en assemblée générale.

De même, la dissolution d’une SCI nécessite la tenue d’une assemblée générale extraordinaire et entraîne de nombreuses formalités administratives, notamment auprès du greffe du tribunal.

Fiscalité : l’imposition des sociétés civiles immobilières

Les SCI peuvent être imposées à l’impôt sur le revenu (IR) ou à l’impôt sur les sociétés (IS). Par défaut, une SCI est soumise à l’IR jusqu’à ce qu’un changement d’imposition soit voté par les associés.

Elle est également assujettie à l’IS de facto lorsqu’elle est constituée en vue d’une location meublée. En effet, du point de vue fiscal, la location meublée est une activité commerciale. La location non meublée, cependant, peut rester soumise à l’IR selon le souhait des associés.

SCI soumise à l’IR

Une SCI soumise à l’IR est dite « transparente », car elle ne déclare pas de bénéfice. Le régime de SCI à l’IR est donc réputé pour être plus avantageux que le régime à l’IS. Toutefois, si la société en elle-même ne paie pas d’impôts, ses associés sont soumis à une double imposition sur les revenus fonciers :

– Les prélèvements sociaux de 17,2%
– Le barème progressif de l’impôt sur le revenu
À contrario, si les dépenses engagées sont plus élevées que les loyers, les associés peuvent déclarer un déficit foncier plafonné à 10 700€. Ce montant est alors déduit de leurs revenus imposables.

SCI soumise à l’IS

Dans une SCI soumise à l’IS, c’est la société – et non plus les associés – qui est imposée. Depuis le 1er janvier 2022, son taux normal d’imposition est établi à 25%. Si la société génère moins de 38 120€ de bénéfices, elle peut bénéficier d’un taux réduit à 15%.

On notera tout de même que, lorsque les associés se versent des dividendes, celles-ci sont taxées à hauteur de 30% (au titre du prélèvement forfaitaire unique).

Quand se constituer en SCI ?

La SCI ne concerne que les cas où plusieurs associés souhaitent se réunir pour investir ensemble dans un patrimoine immobilier.

Il est donc intéressant de se constituer en SCI à partir de 2 associés, lorsque l’on souhaite :

– Investir dans l’immobilier locatif à hauteur de son apport individuel
– Protéger son patrimoine personnel en cas de dettes (notamment impayés locatifs)
– Inclure sa famille ou son/sa partenaire étranger dans une acquisition de bien en France
– Déclarer les dépenses liées aux charges et aux travaux pour réduire son taux d’imposition
– Obtenir un prêt bancaire immobilier, malgré un taux d’endettement personnel déjà haut, si les autres associés n’ont pas de crédit à rembourser
– Faciliter la transmission de ses biens à ses conjoints ou descendants