Louer son bien, c’est prendre des risques pour obtenir une rente immobilière !
Fort heureusement, ces risques ne sont pas si courants et ils peuvent être largement minimisés par le choix d’une bonne assurance location. Quels sont les risques à couvrir ? Quelle assurance location choisir pour conserver un maximum de rendement locatif avec un niveau suffisant de protection ?
We Jump fait le point sur les bonnes pratiques en matière d’assurance immobilière, pour vous accompagner dans la mise en location de votre logement nu ou meublé en toute sérénité.
Assurance habitation obligatoire
Pour le propriétaire-bailleur : la responsabilité civile
En tant que propriétaire bailleur, la seule assurance habitation obligatoire est la garantie responsabilité civile lorsque le bien à louer est situé en copropriété. En effet, tout copropriétaire occupant ou non-occupant « est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile » selon la loi n°65-557 du 10 juillet 1965.
Pour le locataire : l’assurance habitation locataire
Le locataire doit souscrire impérativement une assurance habitation qui couvre les risques locatifs avant même de signer son bail. Il devra donc vous fournir une attestation d’assurance à la remise des clés, puis à chaque anniversaire de la signature du bail. S’il ne vous fournit pas cette attestation, vous pourrez tout à fait souscrire un contrat d’assurance habitation à son nom afin de rester couvert. Il devra alors vous rembourser les frais avancés.
Notre recommandation pour l’immobilier locatif
L’assurance PNO, pour propriétaire non-occupant, protège le logement mis en location (à l’année ou en longue durée) des principaux sinistres.
Quelle que soit la compagnie d’assurance choisie, l’assurance PNO couvre les principaux risques et sinistres susceptibles d’affecter le bailleur. Elle comprend évidemment l’assurance responsabilité civile obligatoire, mais également une protection juridique (très utile en cas de loyers impayés ou de litiges avec la copropriété) et une couverture « classique » : incendie, dégât des eaux, foudre, gel, garantie pertes de loyers en cas de sinistre…
Elle ne comprend pas l’assurance du loyer impayé, sauf si celle-ci est ajoutée en option.
Son coût est assez accessible, à partir de 45€/an selon différents comparatifs et le niveau de garantie choisi.
Si vous êtes propriétaire d’une location meublée, la garantie pour le mobilier vous offrira une indemnité en cas de dégradation ou de vol des meubles et équipements du logement. À noter que toute location meublée est autorisée à souscrire à une assurance PNO, y compris en cas de location meublée saisonnière. La couverture est alors bien meilleure et surtout, bien plus réactive, que celle des plateformes de location.
Au moindre doute, We Jump vous aide à apprécier la situation au cas par cas, pour choisir la garantie qui vous convient vraiment, dans le respect de vos attentes et de votre rentabilité cible.
La garantie loyers impayés
L’assurance loyers impayés indemnise les propriétaires en cas de défaut de paiement du ou des locataires.
Cette garantie protège donc les bailleurs contre le risque « humain » de l’immobilier locatif. Coûtant généralement entre 2,5% et 3% du montant du loyer, cette assurance habitation a un impact fort sur le rendement locatif, mais elle préserve les propriétaires du manque à gagner en cas de retard de paiement des loyers, de départ prématuré dit « à la cloche de bois » ou de squat du logement par un mauvais payeur récalcitrant à l’idée de libérer le bien.
Les locataires mauvais payeurs ne respectent pas toujours le bien qu’ils louent. En cas de détériorations immobilières, l’assurance loyers impayés prend en charge la remise en état du logement à hauteur du niveau de couverture choisi (souvent décomptés en mois de loyer : 3 mois de loyers, 6 mois…). Enfin, en cas d’expulsion, l’assurance GLI prendra en charge l’intervention du serrurier et des frais de déménagement / garde-meuble, jusqu’à ce que le bien soit à nouveau prêt à être reloué.
Statistiquement, en France, les impayés de loyer sont marginaux. Ils ne représentent que 2% des loyers à percevoir.
Le coût de la garantie loyers impayés est parfois rédhibitoire. Il est impératif de réaliser une estimation de rendement locatif après impôts avant d’y souscrire, afin de vérifier la rentabilité de l’opération.
Par exemple, la GLI est inutile pour les locations saisonnières (les locataires payant leur séjour à l’avance) ou pour les locations de moyenne durée (par exemple en cas de bail mobilité, souvent souscrit par l’entreprise du locataire). Elle sera plutôt pertinente en cas de location nue, le bail habitation étant plutôt en faveur du loueur que du bailleur .
Bon à savoir : Le montant de la GLI est déductible des revenus locatifs si vous êtes imposé au régime réel.
Se protéger des dégradations et impayés sans GLI
À défaut d’opter pour la GLI, les propriétaires bailleurs peuvent se prémunir du risque de dégradation en demandant à leurs locataires un dépôt de garantie ou des garants*.
Le montant du dépôt de garantie est plafonné à 1 mois de loyer hors charge pour les locations vides et à 2 mois de loyers hors charge pour les locations meublées. Ce dépôt (ou caution) est versé à la signature du bail, lors de la remise des clés. Il sera remboursé au locataire dans un délai d’1 mois après l’état des lieux de sortie, si le logement est rendu en bon état, ou de 2 mois, si des dégradations ont été constatées.
Les locataires aux revenus modestes peuvent également vous apporter une garantie gratuite, accordée sur simple demande sous réserve d’éligibilité : la garantie VISALE. Action Logement se porte alors garant de votre locataire.
La garantie VISALE couvre :
– Jusqu’à 36 mois d’impayés de loyers et charges locatives dans le parc locatif privé
– Jusqu’à 9 mois d’impayés de loyers et charges locatives dans le parc locatif social ou étudiant
– Jusqu’à 2 mois de loyers + charges en cas de dégradation locative constatée par huissier à l’état des lieux de sortie
Lorsque cette garantie s’applique, Action Logement rembourse le locataire avant d’exiger un remboursement de la part du ou des locataires en cause. Le propriétaire-bailleur n’a ainsi pas de baisse de trésorerie et s’assure des revenus réguliers, même en louant à des personnes aux revenus modestes.
*À noter : Il est impossible d’exiger des garants à son locataire si une assurance loyers impayés a déjà été souscrite pour le bien.
