Quelle est la meilleure banque pour négocier son prêt immobilier ou faire un rachat de crédit ?
En tant que résident français ou expatrié, il peut être difficile obtenir un crédit à un taux intéressant pour son projet d’investissement locatif. We Jump fait le point sur ces banques qui soutiennent les investisseurs et valident les projets à distance, avec ou sans courtier.
Le point sur les conditions de financement en 2022
En 2022, la durée du remboursement du crédit est établie à 20 ans, avec un taux d’emprunt maximal de 35% (assurance emprunteur incluse). De plus, depuis le 1er janvier 2022, les anciennes recommandations sont désormais devenues des obligations. Toutefois, 20% des dossiers de demande de financement immobilier peuvent encore déroger à ces critères.
Les conditions d’accès au crédit immobilier devraient donc se durcir en France. Fort heureusement, il reste encore tout à fait possible d’emprunter avec un dossier solide et complet, à condition de bien choisir sa banque ou son organisme de crédit.
Les meilleures banques pour un prêt immobilier (pour les résidents français)
Différents critères sont à prendre en compte lors du choix de sa banque ou organisme de financement, le plus évident étant le taux d’intérêt du crédit rapporté à la durée d’emprunt.
Voici les 10 banques qui remontent régulièrement parmi les moins chères pour un crédit immobilier dans nos comparatifs :
– BNP
– Boursorama
– LCL
– La Société Générale
– Caisse d’Épargne
– CIC
– La Banque Postale
– Crédit Agricole
– Banque Populaire
– Crédit du Nord
Le taux annuel effectif de l’assurance associé (ou TAEA) est également un critère important à retenir. Bien souvent, les courtiers immobiliers s’attachent à négocier ce taux en priorité – quitte à utiliser pour ce faire la délégation d’assurance – afin de réduire le coût de vos futures mensualités.
Les meilleures banques pour les expatriés
Certains établissements bancaires, comme les banques en ligne (Boursorama, Hello Bank…) ou la Société Générale, sont connus pour refuser tout prêt immobilier aux expatriés français, tandis que d’autres acceptent volontiers ces dossiers « complexes », mais prometteurs.
Parmi ces banques qui prêtent aux non-résidents français, nous avons listé :
– Le Crédit Mutuel – CIC
– La BNP Paribas
– La BRED
– La Banque Postale
– La Banque Transatlantique
– La Banque Populaire
– LCL
Il est également à noter que la Caisse d’Épargne, bien qu’ouverte aux prêts aux expatriés, demande en contrepartie une rencontre physique en agence, ce qui complique considérablement la démarche.
En savoir plus sur le crédit immobilier pour les expatriés
Cas particuliers
En raison de la difficulté à émettre des transferts d’argent entre certains pays et la France, les banques ajoutent deux conditions aux expatriés travaillant dans les pays suivants :
– Liban
– Israël
– Tunisie
– Maroc
– Irak
Ces expatriés doivent à la fois avoir suffisamment de fonds pour l’apport au sein d’une banque française et posséder un contrat français pour emprunter.
Les conditions d’emprunt selon votre profil emprunteur
En règle générale, les conditions d’emprunt sont durcies pour les expatriés. Toutefois, elles restent négociables, d’autant plus avec le recours à un courtier immobilier habitué à gérer ce type de dossiers.
Le taux d’intérêt
Les taux d’intérêt accordés aux non-résidents sont généralement plus élevés que les crédits classiques, d’autant plus avec la remontée actuelle des taux : compter 0,3% à 0,5% supplémentaire.
Ce supplément s’explique notamment en raison de difficultés à obtenir et à contrôler les documents de garantie, comme les fiches de paie par exemple, dont le contenu diffère d’un pays à l’autre.
Les contreparties
La mise en place de contreparties est assez courante dans le cadre de l’obtention de prêts immobiliers. L’une d’elle est par exemple le nantissement d’un montant (souvent fixé en pourcentage du crédit accordé) sur un contrat d’assurance-vie souscrit auprès de l’établissement bancaire. L’accès aux fonds reste ainsi bloqué durant une durée fixée à l’avance selon l’échéancier de remboursement.
La mise en place de contreparties concerne aussi bien les résidents français que les expatriés. Toutefois, ces derniers reçoivent plus fréquemment des demandes supplémentaires, comme un apport ou un pourcentage de nantissement du montant emprunté plus élevé.
Le taux d’apport
Le taux d’apport est un excellent levier de négociation pour celles et ceux qui possèdent déjà un certain patrimoine. Depuis janvier 2022, les banques et organismes de crédit durcissent les conditions d’accès au crédit immobilier. Il est donc fortement recommandé de constituer un apport de 10% (pour les résidents) voire 25 à 30% (pour les non-résidents) du prix du projet immobilier global, travaux et frais inclus, avant de souscrire à un nouvel emprunt.
Ce taux sera plus facile à négocier avec l’aide d’un courtier spécialisé, capable de rassurer les établissements bancaires sur votre capacité de remboursement. Avec We Jump, la modélisation du rendement locatif permet d’estimer le cash flow futur, un indicateur très apprécié des organismes de crédit.
En savoir plus
Le taux d’endettement
Les taux d’endettement maximal (ou taux d’effort) visent à réduire le risque de surendettement des emprunteurs de crédit immobilier, tout en assurant leur solvabilité. La banque s’assure ainsi que le reste à vivre est suffisant pour couvrir les dépenses courantes du foyer malgré le remboursement des mensualités. Depuis le 1er janvier 2022, ce taux est fixé à 35%.
Calcul pour les ménages aisés
Si vous avez des revenus confortables, la banque calculera votre reste à vivre après le paiement de toutes vos charges fixes : abonnements divers, pensions alimentaires, assurance auto, crédit en cours, loyers si le logement en cours d’acquisition n’est pas destiné à être utilisé en tant que résidence principale, etc. À l’inverse, 70% maximum de vos revenus locatifs seront pris en compte dans vos revenus fixes, ce qui augmentera mécaniquement votre capacité d’emprunt.
Calcul pour les ménages modestes
En cas de revenus modestes, l’organisme bancaire vérifiera vos relevés de compte sur les 3 derniers mois. Elle calculera également votre quotidien familial par le calcul suivant :
Quotient familial = (revenus mensuels du ménage – mensualités de prêts en cours) / nombre d’adultes et d’enfants dans le foyer
Le montant du quotient familial doit excéder 4 800€ par an et par personne dans le foyer pour que celui-ci soit éligible au crédit immobilier.
Durée maximale d’emprunt
Actuellement, la durée maximale d’emprunt est de 20 ans pour un expatrié et de 25 ans pour un résident français*. Il n’existe aucune limite d’âge maximal pour emprunter en France. Toutefois, les établissements prêteurs défavorisent les emprunteurs seniors, car le départ à la retraite est synonyme d’une baisse de revenus. De plus, après 70 ans, une surprime est appliquée à votre assurance décès-invalidité obligatoire, elle atteint dès lors 0,6% à 1,5%, voire plus, contre 0,15% pour un jeune actif.
*limites fixées par le Haut Conseil de Stabilité Financière dans sa RECOMMANDATION N° R-HCSF-2021-1 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France
Le prêt in fine, un levier méconnu
Si vous faites partie des foyers à haut revenu et souhaitez investir dans l’immobilier locatif, votre courtier vous suggérera peut-être d’opter pour un prêt in fine, plutôt qu’un prêt classique. Ce prêt immobilier conçu pour l’immobilier locatif est plus court (3 à 15 ans), avec un montant minimum plus faible (21 500€ minimum, contre 100 000€ pour un crédit immobilier classique). Surtout, le prêt in fine ne nécessite pas d’apport personnel.
En contrepartie, la banque pourra alors exiger un nantissement, par exemple sur votre assurance vie. Ce nantissement servant de garantie, il n’y aura plus lieu de souscrire à une assurance emprunteur. Les mensualités seront donc réduites.
Que vous soyez en France ou à l’étranger, le prêt in fine est idéal pour acquérir de nouveaux biens si vous disposez d’ores et déjà de revenus locatifs.
