Fiscalité travaux

Investissement locatif : les travaux, atout fiscal et levier de revalorisation

Incontournables dans l’immobilier ancien, les travaux sont à la fois un levier de revalorisation patrimoine et un atout fiscal pour les loueurs en meublé (professionnels ou non).

En France, de nombreuses aides et dispositifs fiscaux ont été mis en place pour inciter les propriétaires à valoriser le patrimoine immobilier existant. Les travaux de rénovation, de modernisation, d’agencement et de mise aux normes des logements en location donnent ainsi droit à à des réductions d’impôts.

We Jump vous aide à mieux comprendre la fiscalité des travaux dans l’investissement locatif, que vous soyez résident français ou expatrié !

L’amortissement des travaux en location meublée

L’amortissement d’un bien en location meublée est un dispositif particulièrement avantageux pour déduire ses investissements (mobilier et travaux) de ses recettes locatives et donc payer moins d’impôts.

Les amortissements en LMNP

En LMNP (pour location meublée non professionnelle), il est tout à fait possible d’amortir ses travaux de rénovation sur 5 à 25 ans, selon la méthode d’amortissement par composant. Ainsi, la durée de l’amortissement dépend du type d’intervention :

-5 ans pour la pose d’un revêtement de sol
-6 ans pour la literie
-10 ans pour la peinture murale ou la pose de papier peint
-10 ans pour des travaux de plomberie
-15 ans pour une remise aux normes de l’installation électrique
-15 ans pour des travaux de maçonnerie

Le mobilier en LMNP, charge ou amortissement ?

Avant la 1ère mise en location, l’achat des meubles est considéré comme un amortissement. Ensuite, si les rachats de mobilier sont d’un montant inférieur à 500 € HT, ils peuvent être inclus dans les charges. Si le montant excède 600€ HT, il faut l’inclure dans les amortissements.

Dans tous les cas, les factures d’achat de mobilier doivent être postérieures à votre date de début d’activité.

Les amortissements en LMP

En LMP (pour location meublée professionnelle), l’amortissement permet aux propriétaires de ne payer que peu voire pas d’impôts en prenant en compte l’usure d’un bâtiment ou d’un logement.

Comme en LMNP, l’amortissement se calcule par composant :

-Le terrain, immuable, ne s’amortit pas
-L’aménagement intérieur s’amortit sur 12 ans
-La toiture et l’étanchéité s’amortissent sur 25 ans
-L’installation électrique s’amortit sur 30 ans
-Le gros œuvre s’amortit sur 75 ans

La valeur globale du bien est ainsi dépréciée comptablement, bien que celui-ci puisse continuer à prendre de la valeur si le marché immobilier se porte bien ou que le logement reste bien entretenu.

Les charges à déclarer pour votre investissement locatif

Il existe de nombreuses charges déductibles en location meublée : frais de notaire, frais d’agence immobilière, assurance du bien, charges de copropriété, intérêts d’emprunt, frais de conseil,  etc…

En LMNP, le montant des charges est déduit des revenus bénéficiaires LMNP. Il est également possible d’effectuer un report de charge sur 10 années afin de « lisser » le bilan comptable après des travaux.

En LMP, les charges s’appliquent sur le revenu global du foyer fiscal. Elles peuvent être reportées sur 6 ans.

L’amortissement des travaux en location nue

Les revenus de la location nue sont imposables en tant que revenus fonciers, il n’est donc pas possible de déduire d’amortissements.

Toutefois, en location nue soumise au régime réel, vous pouvez déduire un certain nombre de dépenses de vos loyers perçus. En déclarant un déficit foncier, vous réduisez le montant de vos impôts.

Les dépenses à déclarer en location non meublée sont les suivantes (liste non exhaustive) :

– Diagnostics (amiante, DPE, plomb…)
-Travaux d’amélioration du logement loué nu, hors travaux d’agrandissement
-Réparation et entretien courant du bien
-Provisions pour charges de copropriété
-Intérêts d’emprunt
-Primes d’assurances loyers impayés

Les travaux déductibles des impôts fonciers

De nombreux travaux d’amélioration, de réparation et d’entretien sont déductibles des revenus fonciers.

En voici quelques exemples :

-Remise en état de la façade
-Remise aux normes de la plomberie ou de l’installation électrique
-Traitement du bois et des charpentes
-Réparation ou remplacement du système de chauffage
-Travaux d’isolation thermique
-Installation de fenêtres doubles vitrages ou de volets

À l’inverse, les travaux visant à l’agrandissement du bien ne sont pas déductibles. Par exemple, les travaux d’aménagement de combles, s’ils augmentent la surface locative, ne pourront pas être déduits de vos revenus fonciers.

L’amortissement “des murs” et de 100% des travaux et tous les autres frais y compris les frais de conseil We Jump (qui coûtent donc bien souvent que 40-70% de leur valeur facturée si on les considère en valeur “net d’impôt ».) rendent les statuts LMNP et LMP bien plus intéressants fiscalement que la location nue (ou Pinel..)

Vous souhaitez en savoir plus sur la fiscalité des travaux et les leviers de valorisation de votre investissement locatif ?

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