Capitaliser, c’est se créer un patrimoine en générant du capital par le biais d’une épargne investie.
Choisir le type d’investissement ne dépendra pas seulement des revenus du foyer, des capacités d’endettement et d’épargne. Un facteur très déterminant dans le choix d’investissement est le retour sur investissement.
Le nombre de produits disponibles pour se créer un patrimoine ne manque pas et chacun offre ses propres avantages. Cependant, l’un des placements préférés des français est depuis longtemps, la pierre. En effet, l’immobilier est perçu comme une valeur refuge, surtout en temps de crise, ce qui est d’autant plus vrai aujourd’hui. Le prix de l’immobilier en France n’a fait qu’augmenter et ce, malgré la crise sanitaire et la guerre en Ukraine. Selon l’INSEE, les prix des logements anciens sont en hausse, +7,1% en un an.
L’investissement immobilier est attractif car il est non seulement plutôt stable et peu volatil par rapport à certains autres types de placements, mais il offre également des avantages uniques qui seront présentés plus loin.
Le rendement locatif d’un investissement immobilier
Une des premières choses que l’on souhaite savoir lorsqu’on investit une somme d’argent, est le rendement annuel pour savoir combien on a gagné sur une année. Le rendement d’un placement se calcule en pourcentage du montant investi.
Dans le cas d’un investissement locatif, le rendement en question est la rentabilité locative. Cette dernière est l’élément principal qu’évalue un investisseur avant d’acheter un bien immobilier dans l’objectif de le louer et ainsi obtenir un placement intéressant pour son argent.
Comment calculer le rendement net d’un investissement locatif
Pour calculer la rentabilité nette, il faut prendre en compte toutes les charges et frais divers comme les frais de financement, les taxes foncières, les intérêts d’emprunt et diverses assurances.
Un des éléments à ne pas négliger est la fiscalité. Quel que soit le type d’investissement, les impôts sont inévitables. Ceci-dit, l’immobilier locatif meublé permet de générer des amortissements (Voir article sur cashflow) et donc des réductions d’impôts non négligeables. Avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) , les charges et amortissements peuvent être déduits jusqu’à même éventuellement ramener à zéro l’imposition des revenus locatifs. Il en est de même pour le régime loueur meublé professionnel (LMP) où de nombreuses mesures de défiscalisations lui sont offertes.
Ces règles d’optimisation fiscales permettent d’augmenter la rentabilité réelle (nette de tout impôt) de ces placements.
L’effet de levier (coupon plus élevé)
Mis à part une fiscalité intéressante pour l’investissement locatif, un autre avantage unique est l’effet de levier. En effet, l’immobilier est le seul investissement à destination des particuliers qui peut être financé au moyen d’un crédit bancaire. Il s’agit là de la différence fondamentale avec les autres placements financiers comme le PEL ou les assurances-vie.
Ainsi, cette capacité d’investissement augmente grandement grâce à cet endettement, qui est appelé l’effet de levier. Ainsi, au lieu de toucher des rendements sur un investissement de 10,000 euros par exemple, il est possible de toucher des rendements sur 100,000 euros grâce à un emprunt de 90,000 euros. Dans notre exemple, le retour sur investissement initial (10K) sera dans ce cas décuplé par rapport à un investissement d’un même montant sur d’autres placements pour lesquels l’accès au levier bancaire n’est pas possible.
Pour faire simple, pour un même apport, le rendement est largement plus élevé pour un investissement locatif comparé aux autres types de placements traditionnels, surtout aujourd’hui grâce à des taux d’intérêt historiquement bas.
Par exemple, en 2022, alors qu’une assurance vie offre un rendement brut d’1,3%, 1% pour un PEL, un investissement locatif offre un rendement locatif brut d’environ 4,5% en fonction des villes
En effet, un investissement locatif offre non seulement un rendement locatif brut largement plus élevé que les placements traditionnels concurrents précités mais également une fiscalité avantageuse et enfin, une démultiplication du taux de retour sur le montant investi initialement, offerte par l’effet de levier de l’emprunt bancaire.
Au-delà de cette première source de revenu locatif contribuant chaque année à l’effort de capitalisation patrimoniale, cette dernière est nourrie d’une source : la prise de valeur à terme du bien immobilier.
La prise de valeur d’un bien immobilier
Le patrimoine constitué tout au long de la vie active via un investissement immobilier peut être revendu en fin de carrière par exemple pour dégager un capital.Tout dépendra de votre stratégie d’investissement. Le bien peut être ainsi conservé indéfiniment pour se constituer un patrimoine immobilier et le transmettre aux enfants ou proches de l’investisseur. Dans tous les cas, sa valeur s’appréciera avec le temps avec une très forte probabilité.
Avec des prix qui ne cessent d’augmenter, une revente assure quasiment toujours une plus-value qui est susceptible d’améliorer de manière substantielle et in fine la rentabilité globale de l’opération immobilière. Pour cela, l’achat d’un bien ancien bien placé (centre ville dans des emplacements bien tendus) offre une meilleure chance de revente avec une prise de valeur comparativement à un achat dans du neuf par exemple.
Bien évidemment, il faudra alors inclure l’impôt sur la plus-value mais des abattements existent en fonction de la durée de détention du bien. Certains prélèvements et impôts sont complètement exonérés au bout d’un certain temps ( 22 et 30 ans).
En conclusion, les loyers reçus vont non seulement permettre de rembourser une partie du crédit immobilier, mais à long terme, peuvent également constituer un revenu complémentaire à la retraite tout en devenant détenteur d’un patrimoine avec une mise de départ très faible.
L’investissement locatif est un placement prometteur, durable et peu risqué qui présente des avantages uniques que l’on ne retrouve pas dans d’autres placements (l’effet de levier).
L’équipe We Jump est là pour vous conseiller dans le choix des villes et types de produits d’investissement mais aussi sur la partie estimative cash flow et conseil pour votre investissement immobilier et ainsi, construire un patrimoine en toute sérénité.
Pour réussir son investissement immobilier, il est donc important d’avoir conscience de tous ces éléments de réflexion d’analyse qui permettent de réaliser un investissement performant.
