Placement très apprécié des investisseurs, l’immobilier locatif ne s’applique pas uniquement aux grandes villes. En effet, l’investissement locatif dans les petites villes offre également de belles opportunités (en plein centre ou non).
Découvrons les avantages d’un tel investissement qu’il s’agisse du prix des biens immobiliers, de l’offre, de la rentabilité et de la fiscalité.
Investissement locatif petites villes : des prix plus abordables
La première distinction entre le marché immobilier d’une grande agglomération et celui d’une petite commune réside dans les prix immobiliers.
Aujourd’hui, pour investir dans des villes comme Paris, Bordeaux ou Nantes, il faut un budget élevé. Les prix n’ont cessé de fortement augmenter depuis de nombreuses années, à cause d’une offre qui n’arrive pas à suivre la demande toujours plus croissante.
Et tandis que bon nombre de Parisiens quittent la capitale pour acquérir un bien plus grand ailleurs, ils gonflent les prix des grandes villes dans lesquelles ils émigrent.
On observe ce phénomène dans de nombreuses grandes villes comme à Bordeaux où en l’espace de 5 ans, entre 2015 et 2020, les prix ont augmenté de 38%.
À Nantes, la hausse des prix des 5 dernières années s’élève à 28%. Et on pourrait faire ce constat dans de nombreuses autres grandes villes prisées des Parisiens.
De ce fait, il est devenu plus difficile pour les habitants de ces grandes villes d’acquérir un bien immobilier. Beaucoup se tournent alors vers des communes plus petites où les prix sont plus abordables.
De plus, quand il s’agit d’un investissement locatif l’emplacement est moins important puisqu’on n’achète pas le bien pour nous, mais pour le louer. L’investissement locatif petites villes se révèle donc être un choix judicieux quand notre budget ne nous permet pas de suivre la flambée des prix des grandes métropoles.
Les prix sont tellement plus abordables dans les petites villes que vous pouvez envisager plusieurs investissements locatifs, là où vous n’auriez pas pu acquérir qu’un seul bien dans une grande métropole.
Une offre plus dynamique
Paradoxalement, bien qu’une commune de plus de 100000 habitants dispose d’une plus grande offre de biens immobiliers, elle est souvent moins dynamique que dans les petites communes.
En effet, les loyers étant particulièrement élevés dans les grandes villes, les bailleurs n’ont pas vraiment d’intérêt à vendre leur bien.
À l’inverse dans les petites villes, les changements de main sont souvent plus fréquents. En choisissant l’investissement locatif dans une petite ville, vous devriez donc trouver plus rapidement et plus facilement un bien qui entre dans vos conditions.
Naturellement, pour optimiser vos chances, ne vous contentez pas de recherche dans une seule ville (ou uniquement en son centre). Au contraire, plus vous allez intégrer des villes dans votre recherche et plus vous aurez la chance de trouver la perle rare.
Une très bonne rentabilité
Comme nous l’avons vu dans la première partie, les petites communes se caractérisent par des prix immobiliers plus abordables.
Certes les loyers sont également plus faibles que dans les grandes villes, mais finalement, par rapport aux prix d’achat, l’investissement locatif petites villes est souvent plus intéressant.
Elles offrent donc une excellente rentabilité et celle-ci est immédiate, ce qu’on appelle le cashflow. Dès lors si vous cherchez un investissement immobilier dont vous allez pouvoir tirer des revenus rapidement, l’investissement locatif petites villes est un choix optimal.
Profitez d’une fiscalité réduite
En vous engageant dans la location longue durée, vous pouvez profiter d’un dispositif de défiscalisation immobilière mis en place par l’État.
Il peut s’agir du dispositif loi Pinel pour les logements neufs et anciens rénovés. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12% du prix d’achat à condition de s’engager à louer le bien pendant 6 ans. Pour un engagement de 9 ans, la réduction d’impôt grimpe à 18%. Elle atteint 21% si vous vous engagez pour 12 ans.
Le dispositif loi Denormandie s’adresse aux logements anciens et aux locaux transformés en habitation. Elle permet de bénéficier d’une réduction d’impôt similaire au dispositif loi Pinel.
Pour ceux qui désirent investir dans une résidence de services, le dispositif loi Censi-Bouvard donne accès à une réduction d’impôt de 11% pour un engagement à louer le bien pendant au moins 9 ans.
Si le logement est considéré comme un bien de patrimoine remarquable ou qu’il est situé dans un quartier ancien dégradé ou un quartier NPNRU, grâce au dispositif loi Malraux vous bénéficier d’une réduction fiscale de 22% si le quartier n’est pas couvert par un PSMV, et de 30% dans les autres cas. Là aussi, cette mesure de défiscalisation est applicable à partir du moment où vous vous engagez à louer le bien pendant au moins 9 ans.
Le dispositif loi Cosse s’adresse quant à lui aux logements sous convention. Selon l’emplacement et la convention, vous pouvez profiter d’une réduction fiscale allant de 15 à 70%.
À ces dispositifs s’ajoute le déficit foncier qui permet de déduire le déficit de l’impôt sur le revenu. Sans oublier qu’en cas de travaux améliorant les performances énergétiques, le CITE, désormais remplacé par MaPrimeRénov’, donne accès à un crédit d’impôt ou à une prime.
Toutes ces mesures sont accessibles pour l’immobilier locatif qu’il s’agisse d’un investissement locatif dans une petite ville ou dans une commune plus importante.
Investissement locatif petites villes : le statut LMNP
En investissant dans le locatif meublé vous êtes automatiquement sous le statut LMNP (location meublée non professionnelle), ou LMP (location meublée professionnelle) si vos revenus fonciers annuels dépassent 23000€ ou représentent plus de 50% de vos revenus globaux.
Grâce à ce statut, votre bien est imposé sous le régime BIC (bénéfices industriels et commerciaux). De ce fait si vos revenus fonciers ne dépassent pas 70000€ annuels, vous avez le choix entre le régime micro BIC et le Bic réel, au-delà le régime BIC réel s’applique automatiquement.
Avec le régime micro BIC vous bénéficiez d’un abattement de 50% de vos revenus fonciers, qui atteint même 71% lorsque ces revenus sont issus d’une location touristique. À titre de comparaison, le régime micro foncier offre un abattement de seulement 30%.
Le régime BIC réel permet quant à lui de déduire toutes les charges et d’amortir le bien à un taux de 3%, alors le régime foncier réel ne permet pas d’amortir son bien.
Autrement dit, si vos charges n’excèdent pas de 50% de vos revenus, il est plus intéressant de choisir le régime micro BIC pour un investissement locatif petites villes. Si vos charges dépassent 50%, préférez le régime BIC réel.
Investissement locatif petites villes
Les villes avec une population supérieure à 200000 habitants comme Paris, Lyon ou Nantes se caractérisent généralement par une forte demande immobilière par rapport à l’offre. De ce fait, dans ces villes le prix moyen de l’immobilier est particulièrement élevé.
Si vous disposez d’un capital élevé, investir dans l’offre locative dans ces grandes villes est un projet très intéressant. En effet, en matière de rendement, un appartement situé à Nantes est nettement plus intéressant que dans une petite ville.
De plus, plus la ville est peuplée et plus les locataires à la recherche d’un appartement sont nombreux. Au sein de cette population, on retrouve notamment de nombreux étudiants qui vont privilégier les quartiers où le loyer reste abordable.
Cependant, si votre capital n’est pas suffisant pour un projet immobilier dans l’une de ces villes, vous allez devoir cibler une région ou une zone plus abordable.
À ce titre, une ville comme Brest, qui accueille beaucoup d’étudiants, offre un prix moyen abordable, moins de 2000€ le m2, quand bien même sa population dépasse les 130000 habitants. De plus, le loyer médian reste satisfaisant puisqu’il s’élève à 10,3€ le m2, de quoi espérer une excellente rentabilité.
Pour résumer, si vous êtes à la recherche d’un projet d’appartement offrant un bon potentiel de rendement soyez prêt à cibler la totalité du marché français.
Il suffit de cibler une région de France, une ville, où la demande des locataires est élevée, ou du moins un quartier où l’évolution de la demande des locataires est à la hausse.
L’objectif étant de trouver un projet d’appartement qui entre dans votre budget, qui présente un potentiel de rendement élevé, tout en réduisant au maximum le risque en ciblant une zone où la demande locative est élevée.
Les inconvénients de l’investissement locatif dans les petites villes
Maintenant que nous avons abordé les principaux avantages, évoquons les inconvénients d’un investissement locatif petites villes par rapport à un investissement dans les grandes villes.
Premièrement, la demande locative est plus faible dans les petites villes. Assurez-vous de choisir une commune suffisamment attractive pour pouvoir louer votre bien.
Ensuite, en cas de revente du bien immobilier, la plus-value sera nettement inférieure à celle réalisée lors de la revente d’un bien situé dans une grande ville.
En effet, les prix évoluent nettement moins rapidement dans les petites communes.
Toutefois, il existe des petites villes avec un très fort potentiel, et notamment les villes balnéaires. Dans ce cas, la location saisonnière offre de très bons revenus, mais en plus, le bien à de fortes chances de voir sa valeur progresser aussi rapidement que dans une grande ville.
